La tendance sur le marché immobilier

Est ce une bonne opportunité d’ouvrir une franchise dans l’immobilier en 2013 malgré la conjoncture économique actuelle ?

Le marché de l’immobilier redeviendra intéressant selon les experts grâce aux nouvelles réformes, au prix de l’immobilier en baisse et aux taux d’intérêts bancaires qui n’ont jamais été aussi bas. 

Cette première partie est issue d’une étude commandée par la franchise immobilière Guy Hoquet au CSA et publiée en avril 2013. 

En ce début d’année, la conjoncture demeure encore tendue mais chacun sait que l’immobilier a toujours connu quelques variations et des périodes plus favorables que d’autres. Dans le marché de l’ancien, en 2013, il est prévu 570 000 transactions soit 12 % de moins qu’en 2012. 

Plusieurs indices de reprise existent

Certains de ces indices produiront des effets dès 2013 :

La croissance démographique est un facteur de reprise. En 2011/2012 il y a eu 827 000 naissances (record en Europe) et une augmentation de l’espérance de vie de 2 mois encore qui entraineront une demande croissante de logements sur le moyen et long terme. Ce n’est pas vraiment un indice de reprise conjoncturelle mais une tendance de fond de la démographie française qui cré des besoins de logement.

– Mais à court et moyen terme, un autre indicateur de reprise du marché est le maintien des taux d’intérêts pour les crédits qui est maintenu à 3,19 % en 2013 et qui a perdu 1,88 % depuis 2008. Pour une mensualité de remboursement de 1 000 €, sur une durée de 20 ans, on peut obtenir un emprunt de 180 000 €. Jamais les taux n’ont été plus favorables.
A l’échelle nationale il y a des différences d’application des taux d’emprunts. C’est dans les villes de Strasbourg et de Rouen que le taux est le plus faible (2,85 %) et dans la ville de Bordeaux où le taux est le plus élevé (3,65 %).

Les réformes et projets de loi Logement et Urbanisme devraient avoir un effet positif. Il y a eu la réforme Hoguet, la loi du 10 juillet 65 sur le statut des copropriétés et la loi du 6 juillet 89 sur les rapports locatifs.

– Les délais de vente se sont aussi sensiblement réduits entre le 4ème trimestre 2012 et le 1er trimestre 2013 pour passer d’un délai moyen de 52 jours à 48 jours.

Les prix de l’immobilier sont à la baisse, ce qui influence positivement la reprise du marché. La baisse moyenne est de – 1,73 % entre fin 2012 et début 2013 pour la région parisienne et peut atteindre – 12,8 % dans le Limousin. Un immobilier moins cher et des taux d’intérêts moins élevés, c’est le moment d’acheter dans bien des cas.

On remarque aussi une baisse de la surface moyenne des biens vendus. Entre 2008 et 2013, la surface moyenne vendue en province a diminuée de 21 m² et de 11 m² sur Paris.

Pour l’année 2013, les prévisions de l’évolution des prix sont à trois vitesses : de 0 à -5 % sur la ville de Paris, environ – 5 % en Ile de France et de – 7 % à – 10 % sur les zones moins tendues.

La baisse des prix de l’immobilier

Une autre étude analyse la baisse des prix de l’immobilier. Selon les chiffres des notaires de France, après avoir baissé de 1,3 % en 2012, les prix de l’immobilier verraient cette tendance à la baisse s’amplifier pour l’année 2013. Déjà entre mai 2012 et mai 2013, la baisse est de  4,7 %.

Après avoir connu une année faste en 2011, le marché de l’immobilier s’est contracté en 2012 et les prix ont alors commencé à baisser. La franchise immobilière Century 21 a publiquement évoqué une baisse globale d’activité en 2012. 

Depuis dix ans, les prix de l’immobilier n’avaient cessé d’augmenter. Entre 2002 et 2012, les prix avaient grimpé de + 151 % à Bordeaux, + 138 % à Lyon et + 132 % à Paris. Cette baisse actuelle est donc surtout un rééquilibrage des prix, mais elle n’est pas identique dans toutes les régions de l’hexagone.

Disparités régionales. La baisse des transactions a été générale, sauf dans les départements de Corrèze, Côte-d’Or, Jura, Haute-Saône et Lozère. En province la baisse est plus marquée que sur la région parisienne :
– pour les appartements – 1,9 % en province contre – 1 % à Paris et – 0,6 % en Ile de France
– pour les maisons particulières – 2,4 % en région PACA contre – 1 % en Ile de France.
Avec un budget de 500 000 euros, on peut s’offrir une maison de six pièces à Bordeaux contre un appartement de trois pièces dans Paris 15éme. (Début 2013).

D’après le courtier Meilleur Taux, la baisse des biens immobiliers serait comprise entre – 5 % et – 15 % au cours de l’année 2013. Mais, seulement de – 2 à – 5 % sur Paris qui reste une valeur sûre pour les acquéreurs étrangers et les investisseurs.

Profil des acheteurs dans l’immobilier en 2013

Les français qui se lancent dans l’acquisition d’un logement sont représentés (d’après le courtier Meilleur Taux) par un couple, d’environ 37 ans, ayant déjà un enfant et percevant un salaire de 5 300 € pour le foyer. L’emprunt est de plus ou moins 170 000 euros avec un remboursement sur 20 ans et un apport personnel de 20 à 30 %.
Les jeunes ont du mal à accéder à la propriété, ils représentent 15,8 % de l’ensemble des transactions. Par contre les retraités réalisent eux aussi 16,9 % des acquisitions immobilières.

Le risque du chômage est un frein à un engagement sur 20 ans. Les acheteurs préfèrent emprunter un montant plus faible, sur une durée plus courte, avec un apport personnel plus important. Malgré la baisse des prix, beaucoup de personnes n’arrivent pas à accéder à la propriété à cause de professions atypiques ou d’emplois non sécurisés.
Mais, les prix étant en décroissance, les futurs acquéreurs ont un choix plus important, donc un pouvoir de négociation plus grand.

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