Bien qu’on annonçait un net repli du marché de l’immobilier fin 2017, l’année 2018 n’a pas manqué de nous surprendre! Selon Laforêt, si on compare les indicateurs de l’année précédente à ceux de 2017, on se rend compte que l’évolution de certains indicateurs tend à démontrer une normalisation du marché.
Comparatif des résultats de 2017 et de 2018
Au niveau national, plusieurs indicateurs sont en hausse, à savoir:
- Les transactions qui progressent de 3.1 %, boostées par les résultats du dernier trimestre du fait du grand nombre de français qui ont souhaité concrétiser leurs projets immobiliers
- La demande continue, elle aussi, d’augmenter (+ 4 %)
- Le prix au m² progresse de 2.8 % pour atteindre 3 081 €
- Les écarts de prix gagnent, quant à eux, 0.6 points, soit 4.6 %
- Les délais de vente affichaient une moyenne de 89 jours (+ 2 jours)
Enfin, l’offre continue à se restreindre, bien que la baisse se soit amortit (- 8 % vs – 13 % en 2017) sur un marché qui reste très tendu.
Les primo-accédants concurrencés par le retour des investisseurs
La demande de biens, en hausse de 4 %, est, cette année encore, tirée par les primoaccédants qui représentent 60 % des intentions d’acquisitions de biens immobiliers anciens. Cependant, ils ne représentent que 48 % des transactions (vs 51 % en 2017).
Cette légère baisse est, d’une part, due, à ces 3 dernières durant lesquelles les Français se sont précipités pour réaliser leurs opérations immobilières et, d’autre part, à la hausse des prix, surtout au niveau des métropoles (+ 15 % en moyenne).
Les primoaccédants se retrouvent aussi concurrencés par les investisseurs qui opèrent un retour marqué en 2018 et sont à l’origine de 21 % des transactions réalisées dans l’immobilier ancien (vs 15 % en 2017).
Notons enfin que les primo-accédants, tout comme les investisseurs se retrouvent sur les mêmes offres rares: des petites surfaces (studio et 2 pièces ou petites maisons de 1 à 2 chambres).
De fortes disparités selon les zones
Avec de fortes disparités d’une zone de l’hexagone à l’autre, on peut distinguer 3 marchés:
- Celui des métropoles: des bassins d’emplois conséquents, une économie qui tourne à plein régime et un marché immobilier sous tension (prix à la hausse, stocks bas et transactions qui se font sous des délais très courts).
- Celui des villes moyennes: demande plus faible et activité plus irrégulière. Elles connaissent de fortes disparités, des phénomènes d’accélération comme à Saint-Malo, mais aussi de ralentissement comme c’est le cas à Reims.
- Celui des petites villes et des territoires ruraux: très épars, souvent atone, et où le prix reste la donnée principale pour les transactions immobilières. Les ventes se réalisent, car les prix sont peu élevés, les taux d’intérêts particulièrement attractifs et les acquéreurs profitent à la fois d’aides de type Prêt à Taux Zéro ou de celles qui sont liées aux travaux de rénovation énergétique.
Lyon, Bordeaux, Nantes et Marseille : 4 villes à la loupe !
Bien que dans le semble elle se ralentisse, la hausse des prix se poursuit dans les 10 premières villes de France:
- Dans la capitale, 50 % des arrondissements connaissent un prix moyen supérieur à 10 000 €/m2.
- À Marseille, ils ont progressé de 2.5 %
- Lyon affiche une augmentation de 8 %, avec dans certains arrondissements des prix qui passent facilement la barre des 5 000€/m2
- Nantes affiche une progression de 5 %
- Bordeaux ne progresse que de 5.6 % après avoir connu une période d’euphorie. Cependant, il faut rappeler que sur ces 5 dernières années, boostée par l’effet TGV, la ville avait vu ses prix s’envoler de près de + 25 %.
Perspectives 2019 par Yann Jéhanno, Président de Laforêt France
Yann Jéhanno, Président de Laforêt France, explique sa vision du marché immobilier en 2019 : « Après une année particulièrement dynamique pour l’immobilier ancien, 2019 s’annonce globalement très rassurante, avec un marché qui semble s’autoréguler, des prix dont la progression se calme, des délais de vente qui se détendent, ainsi que des marges de négociation qui remontent légèrement. Autant de signes annonciateurs d’un marché qui n’est pas en rupture, mais au contraire plutôt mature.
Certes, une hausse brutale et conséquente des taux d’intérêts aurait un impact sur les prix et le rythme des transactions, mais pour le moment, on continue d’emprunter dans des conditions extraordinairement favorables.
De la même façon, la mise en oeuvre du prélèvement à la source, à compter du 1er janvier 2019, pourrait déstabiliser nos concitoyens, générer un sentiment d’appauvrissement et entrainer un certain attentisme parmi les acquéreurs.
Enfin, et au-delà des conséquences directes sur l’activité économique de notre pays, les mouvements sociaux de fin d’année ont également un impact sur le moral des Français qui atteint en novembre son niveau le plus bas depuis près de quatre ans selon l’INSEE.
Malgré ces facteurs d’incertitude, tout laisse aujourd’hui penser que l’année 2019 devrait être encore très dynamique, portée par le faible niveau des taux d’intérêts et par l’appétence des Français pour la pierre ».
