Le marché de l’immobilier maintient son dynamisme durant le 3ème trimestre de l’année, même si le volume de transactions ne devrait pas dépasser celui de 2021. Il ne faut pas oublier que le marché avait profité l’an dernier d’un effet de rattrapage conséquent, en raison du report des projets de 2020, année des confinements. Cependant, la remontée des taux d’intérêt incite les acquéreurs à accélérer leur projet d’achat mais écarte parallèlement une partie d’entre-eux (les moins de 35 ans et les ménages les plus modestes). Enfin, pour ce qui est des prix, le réseau Laforêt constate un rééquilibrage entre de grandes métropoles qui voient le coût du m² se stabiliser, voire régresser comme à Paris, et des zones périurbaines et rurales où les prix continuent de monter.
Une demande qui freine
Selon les analyses de Laforêt, la demande dans l’immobilier ancien a progressé au national, en comparaison avec le 3ème trimestre 2021 (+ 3 %), mais reste pourtant très inférieure aux croissances à 2 chiffres que le marché a connues ces dernières années.
Face aux envies de changements de vie (maison secondaire, départ en régions) liées à la crise de la Covid-19 et à la progression du télétravail qui s’amenuisent, la demande en régions ne progresse que de 2 %.
Pour autant, l’immobilier ancien continue de profiter de la crise du logement neuf et de la volatilité des places boursières. Paris, notamment, retrouve son attractivité auprès de la clientèle domestique et internationale (+ 11 % de demandes).
Enfin, l’Île-de-France ne perd pas de son attractivité pour les Parisiens à la recherche d’espace et de verdure et affiche une progression de + 5 %.
La pénurie de l’offre se poursuit
Depuis peu, l’offre ne régresse plus au national (+ 5 % vs septembre 2021), même si elle reste à un niveau insuffisant. La hausse la plus forte se fait ressentir à Paris (+ 14 %), suivie par l’Île-de-France (+ 8 %) et, enfin, les régions (+ 4 %).
Toutefois, nous sommes encore loin d’une offre satisfaisante, qui permette à la fois d’assurer la fluidité nécessaire pour répondre à la demande et d’endiguer la hausse des prix.
Les secundo-accédants conduisent la majorité des transactions
Le volume de transactions affiche un léger recul au national (- 3 %) même si, dans son ensemble, le marché devrait dépasser le million de transactions d’ici la fin d’année. Dans le détail:
- Paris affiche des volumes qui bondissent de + 10 %
- L’Île-de-France conserve son attractivité malgré une baisse de 4 %
- En régions (- 2.5 %), la baisse est principalement liée à une demande qui ne trouve pas l’offre correspondante.
Nouveau fait remarquable: l’évolution des profils d’acquéreurs. La proportion de primo-accédants ne cesse de reculer pour ne représenter désormais plus que 1 transaction sur 3 (32 %), pour laisser la place aux secundo-accédants qui conduisent désormais la majorité des transactions (50 %).
L’investissement locatif, quant à lui, subit un sérieux revers: représentant plus de 20 % des transactions habituellement, il tombe à 16 %.
Des prix qui continuent de grimper
Les prix continuent de progresser (+ 5.2 % au national, à 3 514 €/m²) en raison des acquéreurs qui accélèrent la finalisation de leur projet d’acquisition par crainte de voir les taux d’intérêt bondir encore.
L’association maison avec extérieur continue d’attirer les acquéreurs, avec une hausse du prix de ces biens de 7.9 % contre + 3 % pour les appartements par rapport à septembre 2021. L’Île-de-France (+ 1.9 %, à 4 633 €/m²) et les régions (+ 7.5 %, à 2 563 €/m²) affichent également des prix à la hausse.
A Paris, malgré un retrait (- 1.2 % à 10 304 €/m²), les acquéreurs sont de retour sur le marché ce qui laisse présager un rebond après un tassement ces 2 dernières années.
Des délais de vente toujours aussi rapides
Ne dépassant pas la barre des 3 mois au national (79 jours, + 2 jours par rapport à septembre 2021), les délais de vente restent rapides. À titre de comparaison, en 2015, cette durée était de 109 jours, ce qui illustre la fluidité du marché actuel.
Le marché s’harmonise, même à Paris où, habituellement, ce délai se situe sous la barre des 60 jours, alors qu’il est désormais de 79 jours (+ 3 jours vs septembre 2021). En Île-de-France également, on constate un ralentissement: + 9 jours sur un an (73 jours). Les régions, quant à elles, perdent 1 jour seulement (80 jours). Globalement, les acquéreurs se montrent plus exigeants et précipitent moins leur achat.
Le temps n’est pas à la négociation !
Face à un tel dynamisme du marché, la négociation n’est pas au goût du jour. L’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’achat se stabilise à 4.50 % au national. Dans le détail, on constate :
- Une légère progression à Paris (3.50 %, soit + 0.60 point)
- Une légère progression en Île-de-France (3.20 %, soit 0.30 point)
- Un léger recul en régions de 0.1 point à 4.60 %.
A noter que, bien qu’ils soient conscients qu’ils ne peuvent pas trop négocier s’ils veulent finaliser leur projet, les acquéreurs ne sont plus prêts pour autant à acheter n’importe quel bien à n’importe quel prix.
« Les Français confirment leur appétence pour la pierre. Plus que jamais, au vu des perspectives économiques incertaines, le logement reste au centre de leurs préoccupations. Le coût de l’énergie et de la transition énergétique va sans doute guider une partie de leurs choix dans les prochains mois.
Côté financement, c’est la triple peine pour les acquéreurs. Tout d’abord, les règles contraignantes du HCSF, qui plafonnent le taux d’endettement et la durée d’emprunt, limitent l’accès aux crédits immobiliers. Ensuite, la hausse des prix participe à la dégradation de la solvabilité des ménages. Enfin, et malgré une révision « mécanique » au 1er octobre, le taux d’usure, censé protéger les consommateurs des conditions d’emprunt abusives, contribue à exclure les plus exposés.
Le marché de l’immobilier ancien fonctionne désormais avec les clientèles les plus aisées au détriment des foyers plus modestes. Pour permettre à une plus grande frange de la population de retrouver l’accès à la propriété, les règles d’octroi de crédit immobilier devront être revues », conclut notamment Yann Jéhanno, Président de Laforêt France.
