Le bail de deux ans dit bail précaire

Au lieu du classique bail commercial dit 3/6/9 d'une durée minimale de 9 ans, il est possible de louer un local pour une courte durée.

Le bail commercial 3/6/9 n'est pas toujours adapté aux exigences de l'activité commerciale quand elle est saisonnière ou provisoire ou du fait du désir du propriétaire de louer pour une durée courte. C'est pourquoi il existe un bail dit précaire.

Avantages et inconvénients :

Il est de courte durée, 23 mois maximum. Le propriétaire comme le locataire évitent de s'engager trop longtemps et le locataire minimise ses risques financiers. Le dépôt de garantie est de deux ou trois mois contre trois ou six mois pour un bail commercial. Pour le propriétaire aussi il s'agit d'un moyen d'échapper aux contraintes d'un loyer en principe plafonné pour neuf ans sauf augmentations trienales encadrées par la loi. 

Attention un bail précaire cesse de plein droit à l'expiration du terme (ou se transforme automatiquement en bail 3/6/9 s'il ne lui est pas mis fin volontairement ou par inadvertance) aussi il paraît dangereux pour le locataire de le choisir :
- s'il pense développer son activité, à moins d'avoir la perspective de le faire ensuite dans de nouveaux locaux.
- s'il y a des travaux à faire.
En effet, il faut savoir que contrairement au bail dit 3/6/9, le locataire d'un bail inférieur à 2 ans est titulaire d'un bail dit "précaire" qui ne lui donne aucun droit à renouvellement du bail, donc aucun droit à demeurer dans les lieu ce qui est grave si son affaire marche bien ou s'il a fait des investissements dans les travaux ou l'agencement.

Il est de plus moins sécurisant pour la répartition des charges et travaux, aussi il est bon de bien écrire les clauses correspondantes. Il est d'ailleurs important que la durée du contrat de courte durée figure de manière claire puisque ce contrat  n'offre pas de durée minimum de 9 ans, ni de renouvellement automatique. On utilise une formule du type " de convention expresse entre les parties la présente location est exclue du champ d'application du décret du 30 septembre 1953 ". Cette possibilité de déroger au statut des baux commerciaux n'est de fait offerte que pour le premier bail et interdite pour des baux successifs. On peut néanmoins le transformer en bail commercial dans un second temps.

Dominique Deslandes

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