infos de base sur le bail commercial

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  • Créé le : 05/07/2014
  • Modifé le : 22/01/2020
Voici quelques éléments de base sur le bail commercial mais le conseil d’un expert à la lecture du bail ou pour sa négociation sera toujours de bon a loi.

A la conclusion du bail les caractéristiques du local doivent être désignées précisément. La clause de destination prévoit quel type de commerce peut être exercé dans les lieux loués. Elle est importante. Plus elle est précise et plus elle risque d’être restrictive ce qui rendrait plus difficile votre reconversion ou la revente du droit au bail.
Un état des lieux détaillé doit être dressé de manière contradictoire ou par huissier.
Le loyer dont le montant et la périodicité sont prévus par le bail s’accompagne le plus souvent d’une variation automatique selon un indice dûment notifié.
Le dépôt de garantie correspond à deux échéances de loyer et peut être révisé en fonction du montant de ce loyer. Le bail précise également la répartition des charges et impôts, ce qui n’est pas neutre.

Spécificités locatives

La durée du bail commercial classique est de trois fois trois ans soit neuf ans jour pour jour à la date de prise d’effet du bail, et non celle de la signature. Mais il existe aussi un bail dit précaire de 3 ans maximum et la possibilité de baux plus longs que neuf ans que certains centres commerciaux appliquent mais qui entraînent une moins bonne protection au renouvellement du bail.

(En vertu de la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, la durée maximale passe à 3 ans à compter du 1er septembre 2014. La limite des 2 ans ne change pas pour les contrats qui seraient renouvelés ou signés avant cette date.)

Durant la période du bail, la révision du loyer a lieu tous les trois ans si une des parties le demande. La révision automatique peut avoir été prévue avec une périodicité éventuellement plus courte, un an le plus souvent. Sous certaines conditions le loyer peut sortir de l’indexation, déplafonné et révisé à la valeur locative. C’est le cas lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Attention, on entre là dans la zone où seul un professionnel habitué aux baux commerciaux pourra vous aider à lire, comprendre et négocier le bail puis à vous assister au moment des révisions de loyer.

Il est possible que le commerçant ait à supporter les gros travaux de réparation sur le local mais le plus souvent il s’agit de travaux d’aménagement fonctionnels ou conceptuels. En cas de grosses réparations à effectuer au départ, il est courant de négocier une compensation par un loyer modéré ou par une durée sans loyer. Pour les travaux, même un simple embellissement le commerçant doit demander l’autorisation préalable au propriétaire. Si ces travaux modifient des caractéristiques du local, le bailleur pourra demander le déplafonnement du loyer. La sous-location est en principe interdite mais pourra être autorisée par le bailleur.

L’exercice d’une activité nouvelle entraîne ce qu’on appelle la déspécialisation si la nouvelle activité n’est pas prévue dans les activités écrites dans la bail et sera soumise à l’autorisation du propriétaire ce qui conduit souvent à négociation, parfois à nouveau loyer et parfois aussi au versement d’une somme forfaitaire.

Cession du bail

Le départ à la retraite du commerçant l’autorise à donner congé à tout moment. Il peut céder son droit au bail au repreneur de son fond de commerce. Mais attention à bien lire les restrictions prévues dans le bail pour cession du droit au bail seul dans le cas où le fond de commerce n’est pas cédé. Le plus souvent, le bailleur a prévu de pouvoir décider s’il agrée ou non le repreneur.

Au terme des 9 ans le bail peut être renouvelé pour une durée identique dans les six mois précédant la date d’échéance. Si les deux parties s’entendent sur le principe de renouvellement c’est souvent l’augmentation du loyer qui pose problème. S’il y a des modifications sensibles des caractéristiques du local, le renouvellement sera assorti d’un nouveau loyer déplafonné correspondant à la valeur locative.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser au commerçant locataire une indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime. En général l’indemnité est évaluée par un expert.

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