Selon les statistiques du réseau Laforêt durant le 1er semestre 2023, le marché de l’immobilier serait nuancé, mais arrive à résister malgré les nombreuses contraintes externes : inflation, flambée ininterrompue des taux d’intérêt, rénovation énergétique des logements…
Baisse de la demande
Laforêt a constaté que la demande avait freiné au 1er semestre 2023, soit une baisse de 15 % au national par rapport à la même période l’an dernier. Selon le réseau, les acheteurs potentiels peinent à naviguer sur un secteur en constante évolution.
Les primo-accédants ne représentent plus désormais que 27 % des acquisitions, alors que les secundo-accédants, majoritaires, sont à l’origine de 54 % des transactions. Ces chiffres illustrent la chute de la production de crédits immobiliers, mesurée à fin mai 2023 à 35.5 % en glissement annuel (selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, mai 2023).
A noter, par ailleurs, que cette baisse est moins importante à Paris (- 6 %). La capitale maintient donc son attractivité et bénéficie de la dynamique de relance post-Covid alors qu’en Ile-de-France et dans les régions, les intentions d’achat reculent plus nettement (- 16 %).
Une offre qui a l’air de bondir
L’offre affiche une hausse de 35 % en 12 mois. Cependant, même si cette progression est importante, il convient de la nuancer. En effet, malgré une reconstitution progressive de l’offre de biens disponibles à la vente, celle-ci reste insuffisante pour permettre à la fois d’assurer la fluidité nécessaire, afin de répondre à la demande, et de favoriser une franche baisse des prix.
Pour mieux comprendre le phénomène, une agence immobilière qui disposait auparavant de 10 biens à la vente en propose désormais 13. Un assortiment loin d’être suffisant pour répondre à une demande immobilière globalement supérieure à l’offre. A noter que l’offre se redresse plus lentement à Paris (+ 25 %), contre une augmentation en Ile-de-France de 36 %.
Contraction du volume des transactions
Laforêt a constaté un repli du volume des transactions immobilières de 14 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. Depuis le 1er janvier, ce recul est toutefois limité à 12 %, ce qui laisse penser que le marché, qui avait commencé à atterrir en fin d’année dernière, se rapproche de son point d’équilibre.
La capitale fait preuve de résilience avec une baisse de – 5 % de ses transactions sur ces 12 derniers mois alors que l’Ile-de-France, en revanche, souffre davantage que le reste de l’Hexagone, avec un repli de 16 % du volume de transactions.
Des prix en baisse dans les grandes villes et en légère hausse en régions
L’enseigne a observé un léger déclin des prix au m² par rapport au 1er semestre 2022. Cette tendance baissière est confirmée en ce début d’année puisque, avec une diminution, sur les 6 derniers mois, de 1.1 % contre 2 % au national sur un an.
Dans les régions, on constate même une légère hausse de + 0.8 %. Certaines régions restent très attractives comme c’est le cas dans l’arc atlantique : Brest (+ 2.5 % 2 483 €/m²), Lorient (+ 6.1 % à 2 724 €/m²), La Rochelle (+ 5.7 % à 5 421€/m²) et Arcachon à (+ 4.5 % 8 647 €/m²). Dans les métropoles, la baisse est plus importante. Par exemple, à Lyon, les prix ont reculé de 4.8 % en 12 mois (4 974 €/m²).
Dans la capitale, on constate une baisse de 4.3 %. Dans 8 arrondissements, les prix se trouvent désormais sous la barre des 10 000 €/m², même si le prix moyen constaté reste élevé à 9 989 €/m². En Ile-de-France, on constate que la baisse est plus nette (- 5.2 %), sans que cela ait de réelles conséquences sur la fluidité du marché.
Les délais de vente s’allongent
Laforêt a constaté au niveau national un allongement des délais des vente qui sont passés à 88 jours, soit + 8 jours en un an. Cet accroissement traduit un changement de comportement des acheteurs, plus prudents, qui préfèrent prendre plus de temps pour comparer, faire leurs comptes et s’assurer que leur dossier de financement est solide avant de s’engager.
Dans la capitale, par contre, la situation est légèrement différente. Le délai de vente moyen s’éloigne des 80 jours (78 jours). En Ile-de-France, le délai de vente a augmenté de manière significative, soit un bond de 12 jours supplémentaires.
Dans les régions, le délai de vente s’est allongé de 9 jours pour atteindre 89 jours.
Augmentation de l’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’achat
Enfin, au niveau de l’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’achat, celui-ci se situe désormais à 5.28 % au niveau national. Ce niveau de négociation illustre une pression accrue de la part des acquéreurs sur les vendeurs. En plus des ajustements consentis lors de la mise en vente, les propriétaires doivent souvent produire un effort supplémentaire pour concrétiser la transaction.
En Ile-de-France, la négociation a encore une fois progressé de manière plus marquée, avec un écart entre le prix proposé et le prix acté se rapprochant de 5 % (4.80 %).
Conclusion de Yann Jéhanno, Président du réseau Laforêt
« L’année 2023 apparaît comme une année de rééquilibrage pour le marché immobilier ancien. Les acquéreurs se montrent plus attentifs, conscients que les difficultés d’accès au crédit ainsi que le niveau des taux d’intérêt sont devenus de réels obstacles. Une partie des acheteurs, notamment les primo-accédants et les foyers les plus modestes, ont ainsi été évincés du marché.
Pour sortir de cette situation complexe, il est essentiel de considérer sans attendre les problèmes structurels du logement en France, en favorisant une rénovation énergétique réaliste et mieux financée. L’État aurait également intérêt à soutenir les investisseurs dans le parc locatif privé pour répondre à une demande qui ne cesse de progresser. Enfin, décentraliser davantage notre pays afin de redonner de l’attractivité aux régions est plus que jamais nécessaire pour désengorger les grandes agglomérations et permettre à chacun de vivre là où il le désire, dans les meilleures conditions possibles ».
