En 2022, le marché de l’immobilier ancien a connu 2 temps forts: sur la 1ère période, allant de janvier à juillet, le marché a affiché une forte accélération, avec une demande extrêmement soutenue. Puis, on a constaté l’apparition de premiers signes de ralentissement, tout particulièrement dans les grandes métropoles et les environnements ruraux. La franchise Laforêt fait le point sur le marché annuel 2022.
La demande se transforme
Selon l’analyse de Laforêt, la demande de biens immobiliers anciens progresse de 1 % sur le plan national, tandis qu’elle augmente de 3 % dans la capitale et de 2 % en Île-de-France. En régions, elle affiche un léger retrait, à – 1 %. Parallèlement, on constate une double une tendance contradictoire au niveau national: la demande pour les appartements progresse (+ 2 %), alors que celles pour les maisons recule (- 4 %).
Les intentions d’achat sont certes supérieures à 2021, cependant, il y a surtout une transformation de leur nature. A cause de la baisse du pouvoir d’achat, les acquéreurs immobiliers redimensionnent leur projet, changent de département, voire de région.
Le marché en 2022 a également été impacté par différents autres phénomènes tels que des conditions d’accès au crédit durcies, une montée de l’inflation qui dépasse désormais 6 % mais encore une hausse du coût du transport et de l’énergie. La demande se voit ainsi corrigée, mais reste supérieure à l’offre.
Un phénomène inquiétant apparaît: face à la double hausse des prix et des taux d’intérêt, en plus de la crainte de ne pouvoir emprunter, certains acquéreurs renoncent, notamment les primo-accédants et les ménages les plus modestes frappés de plein fouet par l’inflation.
L’offre se reconstitue
L’offre reprend des couleurs avec des chiffres en augmentation sur l’ensemble du territoire: + 12 % au national, + 11 % en régions, + 25 % à Paris et + 14 % en Île-de-France.
Après des années de régression, elle avait atteint son seuil le plus bas fin 2021. Grâce notamment aux mises en vente de logements énergivores, l’offre a continué à progresser en 2022, d’abord lentement puis accélérant sur le second semestre, autant sur les maisons que sur les appartements.
Les projets de vie changent également: alors que certains veulent délaisser les métropoles pour acquérir une maison ou un appartement au vert, d’autres, veulent y retourner, déçus par la ruralité, ou pour mieux répondre à leurs besoins quotidiens.
Enfin, certains français ont quant à eux décidé de ne pas choisir, et de vivre entre 2 logements: une résidence semi-principale en zone rurale et un pied-à-terre dans une métropole.
Le volume de transactions se stabilise
Le volume de transactions se stabilise à – 4 % au national, restant ainsi nettement au-dessus du million de biens vendus et faisant de 2022 l’une des meilleures années immobilières.
A Paris, les transactions se relancent (+ 8 %), portées par une dynamique de rattrapage après 2 ans durant lesquels la capitale a été désertée par ses habitants et vidée de ses sièges sociaux. En Île-de-France, on constate un recul des transactions de 6 %.
On retiendra également, durant 2022, que le pouvoir d’achat immobilier a reculé: les primo-accédants ne représentent plus que 32 % des acquéreurs (contre plus de 50 % auparavant) parce qu’ils ont plus difficilement accès au crédit. Les secundo-accédants sont donc les plus actifs (49 %).
La hausse des prix ralentit
En 2022, les prix ont continué à progresser: + 4.7 % au national à 3 530 €/m², avec, dans le détail, + 6.8 % pour les maisons (2 525 €/m²) et + 3.7 % pour les appartements (4 688 €/m²).
Le ralentissement de la hausse est cependant enclenché, un évènement qui s’est bien fait sentir sur la fin de l’année. Pour Laforêt, nous nous dirigeons assurément vers un rééquilibrage des prix, qui s’inscrit logiquement dans un contexte d’inflation, de remontée des taux d’intérêt et de conditions d’emprunt plus drastiques.
Sur l’année, en régions, les prix progressent encore de 6.6 %, soit 2 566 €/m². A Paris, les prix confirment leur recul, affichant – 1.3 % (soit 10 172 €/m²). Et enfin, en Île-de-France, l’heure est plutôt à la modération avec une hausse des prix contenue de + 2.2 %, soit 4 672 €/m².
Les délais de vente s’allongent et les négociations reprennent
Au national, les délais de vente sont montés à 81 jours (+ 2 jours), ce qui confirme que le marché est fluide malgré des signes de ralentissement.
Du côté des négociations, on constate une reprise progressive un peu partout. Ce phénomène est évidemment lié à une offre qui se reconstitue, avec davantage de choix pour les acquéreurs.
Au national, l’écart entre le prix de mise en vente et celui acté lors de la transaction est de 4.53 % (+ 0.15 pt). A Paris, il est de 3.42 % (+ 0.48 pt), de 3.20 % en Île-de-France (+ 0.25 pt) et de 4.85 % en régions (+ 0.21 pt).
Conclusion de Laforêt
- « 2023 s’annonce entre résilience et incertitudes. L’inflation place le pouvoir d’achat au coeur des préoccupations des Français et impacte leurs capacités d’emprunt.
- Si la hausse des taux d’intérêt reste limitée, elle a toutefois pour conséquence de réguler le marché.
- Sachant que la majorité des achats et des ventes dans l’immobilier répondent à des événements de la vie, deux phénomènes vont se croiser en 2023 et alimenter le marché. D’un côté, les projets de retour en ville et, de l’autre côté, l’envie de nature et d’espace.
- Si les prix ont encore progressé cette année, le marché 2023 devrait retrouver ses nuances ».
