Laforêt a constaté, sur le 1er trimestre de 2023, un rééquilibrage des prix sous l’effet d’une demande aujourd’hui freinée par le pouvoir d’achat immobilier, qui ne cesse de reculer. La période a aussi été marquée par l’attentisme des vendeurs qui ralentissent les transactions, permettant à l’offre de se reconstituer partiellement. D’autre part, le marché est impacté par la chute de la production de crédits immobiliers qui s’est poursuivie en février.
Une demande qui freine !
Laforêt a constaté que la demande s’était redressée en ce début d’année de 3 % en comparaison avec le 4ème trimestre 2022 mais reculé de 11 % par rapport à la même période de l’an dernier, lorsque le marché était encore à son apogée. Cependant, une récente étude OpinionWay pour Laforêt a révélé qu’un peu plus de 1 Français sur 10 déclare avoir l’intention d’acheter un bien immobilier en 2023 (14 %) et certains ont déjà commencé leurs recherches (8 %).
Dans le détail, on remarque que la demande recule davantage sur les maisons que sur les appartements: – 13 % pour les premières et – 8 % pour les seconds par rapport au 1er trimestre 2022.
Laforêt rappelle toutefois que la demande immobilière reste soutenue par la démographie et les événements de la vie, tels les mariages, les naissances ou les décohabitations. Les secundo-accédants, subissant moins durement l’accès au financement que les primo-accédants, continuent d’être assez actifs. La pierre continue par conséquent d’être un placement privilégié par les Français.
L’offre commence à se reconstituer
Après 4 ans d’euphorie, l’offre se reconstitue. Elle a en effet progressé de 9 % entre le dernier trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023, et est même montée à + 13 % en comparaison avec les 3 premiers mois de 2022.
Cependant, malgré ce redressement significatif, l’offre reste encore insuffisante pour permettre à la fois d’assurer la fluidité nécessaire, afin de répondre à la demande, et d’endiguer totalement la hausse des prix.
Un recul franc des transactions
Les transactions affichent un recul au 1er trimestre 2023, avec une baisse de 7 % des volumes. La baisse est plus importante à Paris où le volume de transactions a reculé de 8 %. En Ile-de-France, le recul est de 6 % et enfin en régions, la baisse des transactions se situe à 7 % et est principalement ressentie dans les petites villes et les métropoles.
Cette baisse est la conséquence d’un marché en transition, sur lequel vendeurs et acquéreurs doivent accepter de nouvelles règles du jeu: redimensionner les prix pour les vendeurs et les projets pour les acquéreurs.
Un grand écart des prix
Les prix ont accusé un recul de 0.82 % au national à 3 467 €/m², durant le 1er trimestre. En régions, les prix baissent plus doucement de 0.44 % à 2 548 €/m². L’Ile-de-France affiche un recul plus marqué de 1.34 % à 4 376 €/m², alors que la capitale suit le mouvement avec – 1.43 %, à 10 027 €/m² en moyenne.
Alors que les prix reculent du côté de Marseille et Lyon, respectivement de – 1 % (3 654 €/m²) et – 0.8 % (5 029 €/m²), ainsi qu’à Strasbourg (- 0.9 % à 3 795 €/m²) et Lille (- 1.7 % à 3 438 €/m²), ils augmentent davantage à Toulouse (+ 0.1 % à 3 517 €/m²), Nice (+ 1.6 % à 5 040 €/m²) et Nancy (+ 1.6 % à 2 486 €/m²).
La façade Ouest est celle qui résiste le mieux, avec des augmentations marquées en 3 mois comme à Lorient (+ 1.9 % à 2 666 €/m²), La Rochelle (+ 2.1 % à 5 322 €/m²) et Biarritz (+ 1.2 % à 8 126 €/m²). C’est aussi le cas, dans une moindre mesure, à Brest (2 439 €/m², soit + 0.8 %) et à Bordeaux (4 790 €/m², soit + 0.4 %).
Les délais de vente continuent de s’allonger
Face à ce contexte, il était logique que les délais de vente s’allongent pour atteindre 90 jours au national, soit + 6 jours en comparaison avec la même période de l’an dernier. On constate une augmentation de 1 jour sur les 3 derniers mois (81 jours) à Paris, 10 jours en région à 91 jours et 11 jours en Ile-de-France à 89 jours.
En comparaison avec la fin de l’an dernier, les délais de vente des maisons progressent de 14 jours (90 jours), tandis que ceux des appartements s’allongent d’une semaine (90 jours).
Des marges de négociation en progression partout en France
Laforêt a remarqué, au niveau national, une progression des négociations de 0.7 pt à 5.25 % par rapport au 1er trimestre 2022. Cette augmentation est liée pour moitié (0.35 pt) aux 3 derniers mois. Paris affiche 4.97 % soit + 0.52 pt depuis le début de l’année et + 0.93 pt par rapport à la même période de l’an dernier.
En Ile-de-France également, on remarque 5.18 % d’écart entre le prix proposé et le prix acté (+ 0.67 pt sur le 1er trimestre 2023), soit + 0.98 pt depuis l’an dernier.
Enfin, en région, la négociation se situe en moyenne à 5.34 %, soit + 0.23 pt les 3 derniers mois et + 0.66 pt sur 12 mois.
Conclusion de Yann Jéhanno, Président du Réseau Laforêt
« Dans un contexte inflationniste, nous sommes entrés dans une phase de transition du marché de l’immobilier ancien, qui se cherche un nouveau cadre. S’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions définitives, il apparaît clairement que les indicateurs se rééquilibrent après plusieurs années records. Les acquéreurs, s’ils sont moins nombreux, restent motivés et actifs. Et, si le volume de transactions diminue, il reste néanmoins conséquent.
Après la frénésie des dernières années, le marché de l’immobilier ancien semble ainsi retrouver ses nuances, ainsi qu’un rythme plus habituel… ».
