Après une année 2021 historique, 2022 est synonyme de résilience. La tendance s’oriente vers la normale bien que, localement, le marché se révèle fragmenté. Pour les français, la pierre demeure une valeur sûre, dans un contexte d’inflation et d’incertitudes économiques, grâce à des conditions d’emprunt toujours favorables. Le réseau Laforêt dévoile son analyse du marché immobilier au 1er semestre de l’année.
Des intentions d’achat en hausse…
Selon l’analyse de Laforêt, le nombre de nouveaux acquéreurs continue d’augmenter au cours du 1er semestre de l’année, mais la progression est cependant moins importante que celle enregistrée lors des 3 dernières années records. Les intentions d’achat ont augmenté de:
- 2 % au national, par rapport au 1er semestre 2021, preuve que l’immobilier reste au coeur des projets de vie des Français.
- 2 % également en régions.
- 1 % seulement en Île-de-France.
- 7 % à Paris qui reprend des couleurs.
Les Français renouvellent clairement leur confiance dans la pierre, valeur refuge qu’ils continuent à privilégier pour se loger, se constituer un patrimoine ou dégager un complément de revenus.
Pour ce qui est de la répartition, les maisons profitent tout particulièrement de cette tendance haussière, une fois de plus, soit + 6 % de demandes enregistrées, contre seulement 1.5 % pour les appartements.
… Face à une offre qui a du mal à se reconstituer !
La rareté des biens fait que le marché est sous pression. L’offre continue de régresser au national (- 2 %) et ne parvient pas à se reconstituer pour répondre à la hausse constante de la demande. La baisse est cependant plus nuancée à Paris (- 1 %), très forte en régions (- 4 %) et seule l’Île-de-France échappe à la tendance, puisqu’elle affiche une légère reconstitution de ses stocks (+ 6 %) qui repose en quasi-totalité sur les appartements et se concentre sur la 1ère couronne pour l’essentiel.
Les secundo-accédants dynamisent le marché
Les transactions atterrissent (- 2.7 % au niveau national). Il y a cependant un recul plus sensible au 1er trimestre, lié à la reprise pandémique de janvier, suivi d’un rattrapage au 2ème trimestre. Les transactions se stabilisent ainsi à la fin du semestre à un niveau élevé.
La capitale profite pleinement de ce rebond (+ 9 %), alors que les départs vers les régions se sont finalement avérés ponctuels dans leur grande majorité et les Parisiens sont de retour. En Île-de-France, on observe une baisse de 4 % par rapport à la même période l’an dernier. Les régions, quant à elles, résistent avec des transactions qui baissent sensiblement de 2.8 %, sans qu’il y ait encore d’impact sur la hausse des prix qui se poursuit.
Laforêt a aussi observé que les primo-accédants, représentant plus de la moitié des acquéreurs sur le marché de l’immobilier ancien durant les dernières années, ne sont plus, au 1er semestre 2022, que 33 %. La hausse continue des prix depuis 2 ans rend l’accès au crédit plus compliqué. Les secundo-accédants, pour leur part, profitent de la vente de leur logement pour financer le suivant. Ils représentent actuellement 40 % des transactions. Enfin, les investisseurs, eux, sont à l’origine de 21 % des transactions.
Des prix en forte hausse
On note une forte progression des prix moyens au m² au national (+ 5.8 %), à 3 456 €/m², mais surtout en régions (+ 8 %), à 2 494 €/m² : des chiffres records! Un nombre d’acquéreurs supérieur au volume de biens à vendre entraîne mécaniquement l’augmentation des prix. A noter que les prix sont tirés par les maisons (+ 8.5 %), et ne progressent que de 4.3 % pour les appartements.
Dans la capitale, les prix se redressent (- 1.7 %) avec un prix moyen au m² de 10 352 €/m². À l’exception de 4 arrondissements (13e, 18e, 19e et 20e), tous les autres affichent un prix moyen au m² de plus de 10 000 €/m². Enfin, l’Île-de-France voit ses prix augmenter de 3.2 %, à 4 544 €/m².
Des délais inférieurs à 3 mois
Dans un marché où la demande reste supérieur à l’offre, les délais ne dépassent pas les 3 mois, partout en France:
- 80 jours au national
- 78 jours (+ 1) à Paris
- 68 jours (+ 1) en Île-de-France
- 82 jours en régions (- 3)
Pour ce qui est e l’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’achat, il s’établit au national à 4.70 % en moyenne, soit 0.35 point de plus qu’au 1er semestre 2021. Il est de:
- 4.95 % en régions (+ 0.25 point)
- 3.50 % à Paris (+ 0.45 point)
- 3.55 % en Île-de-France (+ 0.60 point)
Sur un marché haussier, les acquéreurs négocient le moindre défaut. Ils ont également davantage d’exigences en ce qui concerne l’implantation géographique, l’orientation, la luminosité, l’isolation ou les équipements présents dans le logement.
Conclusion de Yann Jéhanno, Président du Réseau Laforêt:
« Malgré un début d’année à la peine, le 1er semestre termine fort avec des prix qui progressent encore et un important volume de transactions, même si l’atterrissage semble amorcé. Un certain nombre d’incertitudes pèsent sur le 2e semestre, dont la teneur dépendra de plusieurs paramètres. En premier lieu, l’appétence pour l’immobilier. Si la pierre reste une valeur refuge, les Français ne sont pas prêts, pour autant, à tout lui sacrifier…
Le financement est le deuxième point d’attention. Face à des conditions d’octroi de prêts toujours plus restrictives et à des taux d’intérêt qui remontent et pourraient dépasser 2 % voire atteindre 3 %, les Français subissent la double peine. Certains n’auront d’autre choix que de remettre leur projet d’acquisition à plus tard…
Autre questionnement : le rôle que joueront les nouvelles réglementations énergétiques sur les mises en vente. Calendrier qui met sous pression les propriétaires bailleurs, aides publiques insuffisantes, hausse du prix des matériaux, filière de rénovation sous-dimensionnée… L’ambition du législateur autour de la rénovation énergétique des passoires thermiques se heurte à de nombreux obstacles et semble, dans ses échéances, totalement irréaliste. Faute de moyens suffisants, la transition énergétique risque ainsi d’aggraver la pénurie immobilière ».
