Avec un nouveau DPE devenu opposable depuis le 1er juillet dernier, on peut envisager la crainte des diagnostiqueurs lorsque le donneur d’ordre cherche à les tromper. Le diagnostiqueur devra donc être encore plus minutieux que d’habitude pour éviter que son diagnostic ne soit contesté. La franchise Activ’ Expertise explique ce qu’il faut faire en cas de problématiques.
Que faire s’il n’y a pas de DPE sur les plans ?
Le nouveau DPE établi selon les factures de la construction (matériaux, isolants) et des équipements (chauffage, ECS, ventilation…) prend la place du DPE établi selon le montant des factures en énergie consommée.
De crainte que le donneur d’ordre ne cherche à le tromper, le diagnostiqueur devra faire preuve d’une minutie plus poussée.
Pour l’estimation de la qualité des matériaux et isolants, le diagnostiqueur peut s’en référer à leur type et à l’année de construction. Le Guide de recommandations du Diagnostic de Performance Energétique peut orienter le diagnostiqueur mais les recommandations ne peuvent pas remplacer une mesure.
Le Guide d’inspection sur site comprend des consignes d’évaluation d’une construction. Souvent, on y précise d’estimer la présence, l’épaisseur et la nature des isolants et on y recommande aussi une mesure différentielle de la température extérieure/intérieure à la caméra thermique (en période froide).
Si les détails de la construction initiale sont disponibles, si celle-ci a subi des modifications, à moins de disposer des caractéristiques des matériaux employés, l’ODI ne peut se baser que sur les préconisations de la RT de l’époque et factures du chantier pour vérifier la nature et qualité des isolants et matériaux.
Mais le véritable problème se pose s’il n’y a pas de factures, surtout pour les transformations, extensions, rénovations réalisées sans l’intervention d’un professionnel et sans application de la RT.
Dans ce cas de figure, le diagnostiqueur immobilier devra baser une partie (au moins) de son diagnostic sur les indications de son donneur d’ordre et le mentionner sur son rapport afin de dégager sa responsabilité en cas de renseignements erronés.
Sans factures, pas de DPE ?
Les doutes existent non seulement pour l’enveloppe, mais également pour les équipements. Lorsque les performances des appareils (chauffage, climatisation, ventilation) ne peuvent être contrôlées via les notices et étiquettes, le diagnostiqueur devra appliquer la valeur par défaut, ce qui aura tendance à tirer le DPE vers le bas de l’étiquette énergie.
Étant donné que le donneur d’ordre souhaite voir un résultat qui tend vers le sommet, il pourrait très être tenté de fournir des factures d’autres appareils que ceux véritablement en place.
Là encore, afin de dégager sa responsabilité en cas de recours sur un DPE opposable, le diagnostiquer devra indiquer sur son rapport la source des informations fournies et l’absence de contrôle éventuel.
Des donneurs d’ordre qui essayent de duper les diagnostiqueurs
Pour faire aboutir une vente, certains donneurs d’ordre essayent de duper les diagnostiqueurs immobiliers, par exemple en dissimulant un traitement anti-termites lié à une infestation quelques mois auparavant, en camouflant des traces d’humidité ou de mérule derrière du lambris…
Les tentatives pour éviter de fournir toutes les informations nécessaires à l’élaboration du diagnostic sont bien nombreuses!
Mais bien que ces pratiques soient problématiques pour les ODI dans le cas d’un DPE opposable, elles soulignent l’importance d’une bonne classe énergie sur l’étiquette DPE dans la cadre d’une transaction immobilière.
