Interview franchise expert : Responsabilité du diagnostiqueur par Maître Alain Cohen Boulakia (2011)

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  • Créé le : 04/04/2012
  • Modifé le : 06/08/2019

Description de l’activité :

La franchise EX’IM est une franchise d’experts en diagnostic immobilier. L’enseigne effectue les diagnostics : Loi Carrez, DPE, Amiante, Plomb, Gaz, Electricité, Termites. En collaboration avec Maître Alain Cohen Boulakia, Avocat à la cour d’appel de Montpellier, la franchise d’experts en diagnostic immobilier met à la disposition de ses franchisés une série de vidéos informatives. Cette vidéo porte sur la responsabilité du diagnostiqueur.

Point de vue du franchiseur ou de la tête de réseau :

Interview franchise expert en vidéo en 2011
Maître Alain Cohen Boulakia : « La profession de diagnostiqueur est née de la volonté du législateur. Ce dernier a créé des diagnostics obligatoires et par la suite une multitude de diagnostics pour finalement arriver à réglementer la profession de diagnostiqueur elle-même, au travers de certifications que doit détenir tout diagnostiqueur, et au travers de l’assurance responsabilité civile professionnelle à laquelle doit souscrire le diagnostiqueur à hauteur de 500 000 euros par an, avec un minimum de 300 000 euros par sinistre, parce qu’aujourd’hui le diagnostiqueur est un acteur incontournable de la vente d’immeubles à côté du notaire, des agents immobiliers, du banquier et bien évidemment des acteurs principaux : Le vendeur et l’acquéreur.
Le vendeur d’un immeuble engage sa responsabilité pénale s’il fait appel à un professionnel qui ne satisfait pas aux conditions de compétence et d’assurance exigées par le législateur. Cette responsabilité du diagnostiqueur n’a pas été définie par la loi, c’est la jurisprudence qui est venue définir les contours de la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur.
Le diagnostiqueur est tenu d’exécuter une mission précise et répondre aux manquements à l’exécution de cette mission. La question que nous pouvons nous poser, immédiatement lorsque nous parlons de responsabilité d’un professionnel est celle de savoir s’il est tenu d’une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il s’engage sur un résultat ou s’il est tenu d’une obligation de moyens, c’est-à-dire faire en sorte d’accomplir sa mission de la meilleure façon possible.
Je crois qu’il existe aujourd’hui une différence suivant les responsabilités qui sont recherchées. En matière de diagnostic Carrez, nous pouvons affirmer que le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de résultat, le diagnostic est juste ou erroné. En matière d’amiante, de termites, il faut être beaucoup plus nuancé, et les tribunaux s’attachent à examiner au cas par cas si le diagnostiqueur a exécuté au mieux, s’il a réuni les moyens lui permettant d’exécuter sa mission.
En matière d’amiante et de termites, le diagnostiqueur n’est pas tenu de la garantie des vices cachés, article 1641 du Code civil. Nous examinons également le comportement du vendeur, lorsque ce dernier est de mauvaise foi, lorsqu’il a caché des vices, les tribunaux viennent sanctionner. Le vendeur de mauvaise foi n’est pas obligatoirement garanti par le diagnostiqueur en cas de diagnostic erroné.
Pour les spécialistes, je citerais deux arrêts de la Cour de cassation qui ont été rendus par la troisième chambre civile, le 19 novembre 2008. Circonstances de fait quasiment similaires, et dans ces deux affaires la responsabilité du diagnostiqueur à été écartée dans la mesure où il s’est avéré que le vendeur avait été de mauvaise foi et avait commis des actes s’assimilant à une réticence dolosive manifestement. Nous pouvons donc parler d’obligation de moyens renforcée avec présomption de fautes.

En présence d’une faute avérée du diagnostiqueur, qui paye ? Le diagnostiqueur me diriez-vous ou son assureur. Pas toujours notamment en matière d’application de la loi Carrez. Diagnostic erroné, l’acquéreur se retourne contre le vendeur pour lui réclamer au prorata cette fameuse différence correspondant à la différence de superficie qui a été constatée. Le vendeur peut-il aller rechercher la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur ? Et bien non, la jurisprudence est venue dire que nous étions en présence d’un préjudice non indemnisable.
Á savoir que le diagnostiqueur a certes commis une faute, mais il ne doit pas payer parce que finalement, le vendeur restitue à l’acquéreur une somme quand toute hypothèse, il n’aurait jamais du percevoir, puisque la superficie s’avère inferieure à celle qui a été annoncée par le diagnostiqueur. Si bien que, dans ce cas précis, nous sommes en présence d’un diagnostiqueur qui a mal fait son travail, mais ce n’est pas lui qui paye, c’est uniquement le vendeur. L’assureur n’interviendra pas d’avantage, donc attention au choix du diagnostiqueur !
Arrêt Cour d’appel de Paris 7 février 2008, vendeur de bonne foi, le diagnostiqueur est condamné à des dommages et intérêts pour perte de change, de négocié du prix, mais il n’est pas condamné au coût du désamiantage, car la cour a estimé qu’en présence d’un immeuble vétuste, ce désamiantage de toute manière devait s’effectuer, et c’est uniquement le vendeur qui est condamné à payer ce désamiantage.
Alors que trois mois plus tôt, en décembre 2007, la Cour d’appel de Paris dans une affaire quasiment similaire où là encore il n’y avait pas de mauvaise foi du vendeur, ce dernier est condamné solidairement avec le diagnostiqueur, donc il doit payer également, à supporter le coût du désamiantage et des dommages et intérêts. L’adition n’est pas la même, pourtant, manifestement les faits étaient quasiment similaires. Donc nous avons de grosses incertitudes sur l’ampleur de la réparation du préjudice et de l’imputation du coût de cette réparation.
Que faut-il retenir ? En définitif, les tribunaux ne font pas supporter par le diagnostiqueur seul et seulement les fautes que lui seul a pu commettre. Quelles précautions prendre ? Dés lors que le payeur n’est pas obligatoirement le coupable, il faut bien évidemment s’adresser à un diagnostiqueur compétent. Parce que nous l’avons vu, alors que nous sommes en présence d’un diagnostic erroné, et alors que le vendeur est de bonne foi, ce dernier dans le cadre d’une action en justice qui pourrait être engagée par l’acquéreur, sera peut être dans l’obligation d’indemniser en tout ou partie l’acquéreur ».
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