Analyse du dispositif SCELLIER par Maître Alain Cohen Boulakia

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  • Créé le : 01/04/2012
  • Modifé le : 07/08/2019

Point de vue du franchiseur ou de la tête de réseau :

La franchise EX’IM est une franchise d’experts en diagnostic immobilier : Loi carrez, amiante, plomb, installation gaz, installation électrique. La franchise EX’IM se démarque par l’organisation de son réseau, la certification ISO 9001 version 2008 et les valeurs fortes partagées par l’ensemble du réseau. En collaboration avec Maître Alain Cohen Boulakia, Avocat à la cour d’appel de Montpellier, la franchise d’experts en diagnostic immobilier met à la disposition de ses franchisés une série de vidéos informatives. Cette vidéo porte sur le principe du dispositif SCELLIER, les types de logements concernés et les avantages fiscaux de cette loi.
Maître Alain Cohen Boulakia : « Le dispositif SCELLIER, quel succès ! Il faut dire que c’est à la fois intéressant et simple. Une acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, une réduction d’impôts de 25% pour les acquisitions en 2009 et 2010 ramenée à 20% en 2011 et 2012. Un engagement de location sur 9 ans et une réduction d’impôts qui s’étale sur ces 9 années.
Nous comprenons que les promoteurs ont su traverser la crise en se jetant sur ce dispositif pour le proposer aux contribuables. Donc finalement, nous avons associé le dispositif SCELLIER – dans l’esprit du public – à la vente de logement neuf alors que le dispositif SCELLIER peut s’appliquer dans certains cas au logement ancien, une aubaine pour les agents immobiliers !
Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien, nous ne pouvons bénéficier du dispositif SCELLIER qu’en ce qui concerne l’acquisition d’un logement par an. Pour ce qui est de l’acquisition d’un logement ancien, cela peut être par exemple, l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation. C’est clairement défini par les textes. Il faut prendre en compte le texte qui définit ce que nous entendons par logement décent.
Nous avons un Arrêté qui prévoit 14 rubriques, qui en quelque sorte viennent caractériser un logement. Pour qu’un logement soit considéré comme ne répondant pas aux caractéristiques de décence énoncées par la législation, il faut être en dehors des clous en ce qui concerne au moins quatre rubriques sur les 14 qui sont prévues par l’Arrêté.
Donc, il peut être intéressant pour un agent immobilier qui présente un logement à la vente, de faire rédiger un rapport par un diagnostiqueur, qui va établir – au moins en ce qui concerne quatre rubriques – que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence énoncées par le décret du 30 janvier 2002.
Dans ce cas, nous aurons effectivement un bien qui va être vendu par l’agent immobilier à un acquéreur qui va pouvoir acheter le bien, effectuer des travaux, emmètre ce bien dans le marché locatif avant le 31 décembre 2012, et ce bien qu’il aura acquis bénéficiera du dispositif SCELLIER et nous allons prendre en compte le prix d’acquisition du bien ainsi que les travaux qui ont été réalisés.
C’est particulièrement intéressant pour le vendeur, qui a pu ainsi vendre son bien dans de bonnes conditions, et c’est également intéressant pour l’acquéreur.

Le dispositif SCELLIER va également s’appliquer en cas d’acquisition d’un local en vue de le transformer en logement. Effectivement, en ce cas, nous aurons une opération qui pourra bénéficier du dispositif SCELLIER. Bien évidement, il est plus prudent de faire appel à un diagnostiqueur qui va établir un rapport, qui va bien préciser que nous ne sommes pas en présence d’un logement mais d’un local.
Les travaux seront réalisés et nous prendrons en compte pour l’application du dispositif SCELLIER le montant du prix d’acquisition augmenté des travaux. Une condition : Il faut que les travaux soient achevés avant le 31 décembre de la deuxième année, celle qui suit la date d’acquisition.
Les clients sont aujourd’hui très informés, et alors que vous présentez un bien ancien et éligible au dispositif SCELLIER, un client peut vous répondre : « c’est très intéressant, mais j’ai déjà acquis un logement neuf en 2009 ». Il ne peut donc pas acquérir un nouveau bien en 2009 et être éligible au dispositif SCELLIER. Il est clair que nous ne pouvons pas acquérir un bien éligible au dispositif SCELLIER qu’il soit neuf ou ancien, qu’à hauteur d’une acquisition par année civile.
Pour l’année 2009, l’acquisition – c’est-à-dire signature de l’acte authentique – est entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2009, rien n’empêche donc l’acquisition d’un nouveau logement, neuf ou ancien dans les conditions énoncées, pour ce qui est de l’année 2010.
Ce qui est intéressant, c’est que peu importe la date de ce que nous appelons le fait générateur de la réduction d’impôts, c’est-à-dire que, reprenons notre exemple, acquisition d’un logement neuf en 2009, livraison en 2010, acquisition d’un logement ancien, local transformé à usage d’habitation par exemple en 2010 et fin des travaux en 2010, effectivement, il n’y aura à ce niveau là aucune difficulté ».
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