Analyse de Maître Alain Cohen Boulakia sur le logement décent (2010)

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  • Créé le : 02/04/2012
  • Modifé le : 07/08/2019

Point de vue du franchiseur ou de la tête de réseau :

La franchise EX’IM est une franchise d’experts en diagnostic immobilier : Loi carrez, amiante, plomb, installation gaz, installation électrique. La franchise EX’IM, certifiée ISO 9001 version 2008 et jouissant d’une forte puissance commerciale, met en collaboration avec Maître Alain Cohen Boulakia, Avocat à la cour d’appel de Montpellier, une série de vidéos informatives à la disposition de ses franchisés. Cette vidéo porte sur la définition et les fondamentaux du logement décent.
Alain Cohen Boulakia : « Nous avons beaucoup parlé des marchands de sommeil. Le législateur a voulu mettre un frein à cette industrie d’où la législation sur le logement décent mais qui va bien au delà de cette notion de marchands de sommeil.
Nous avons un texte précis, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Sécurité physique, santé, logement comportant un ensemble d’éléments minimum, sont les trois fondamentaux du logement décent. Le champ d’application de la loi est très vaste, cela concerne tous les locaux à usage d’habitation principale, logement meublé, logement non meublé, logement de fonction, logement de la vieille loi de 48 -4ème catégorie-.
Cette loi concerne les bons locataires qui payent leur loyer mais aussi les locataires qui ne payent pas. C’est une loi d’ordre public, ce qui signifie que l’on ne peut pas y déroger, nous ne pouvons pas prévoir à la signature du bail que certains travaux permettant de rendre un logement décent alors qu’il ne l’est pas, seront supportés par le seul locataire d’un commun accord entre les parties.
Ce cas de figure n’est pas possible. Il y a une obligation, c’est un texte d’ordre public. Le bailleur est dans l’obligation de délivrer à son locataire un logement répondant aux critères de décence qui sont très clairement définis.
La définition d’un logement décent est complexe et concerne sa composition, les éléments le caractérisant, la ventilation, le chauffage, etc. Tout cela est défini par le Décret du 30 janvier 2002 auquel il convient de se reporter pour avoir la liste des caractéristiques du logement décent.
Nous devons insister sur les travaux de désamiantage qui doivent être effectués impérativement avant l’entrée du locataire dans les lieux. C’est important parce que c’est quelque chose qu’on ne voit pas toujours. Pour ce qui est de l’électricité, gaz, humidité, c’est plus facile de voir si l’on est en présence d’un logement décent.
Quelles sont les sanctions si le locataire ne se voit pas allouer un logement décent ? Le locataire va bien évidement dresser une mise en demeure au bailleur en lui demandant de mettre à sa disposition un logement répondant aux critères de décence définis par le législateur.

Si le bailleur n’obtempère pas, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation mais pourra également choisir de s’adresser directement au tribunal sans passer par la commission pour demander la réalisation des travaux par le bailleur. Il peut aussi demander qu’en attendant la réalisation de ces travaux, le payement du loyer soit suspendu.
Le locataire peut même demander la réduction du montant du loyer. C’est dire comme la sanction peut être lourde surtout lorsque nous sommes en présence d’une action visant à obtenir la réalisation des travaux parce que celle-ci peut être prononcée sous astreinte. Cela signifie que le bailleur peut être tenu à l’égard de son locataire, du payement d’une indemnité mensuelle voire journalière de retard si le bailleur n’exécute pas les travaux dans les délais qui lui ont été impartis par le juge d’instance.
Nous pouvons être en présence d’une responsabilité du bailleur qui peut être engagée assez rapidement, assez facilement, si l’on ne délivre pas un logement décent, il faut être vigilant. Lorsque nous sommes propriétaires, il faut faire attention. Lorsque nous sommes agent immobilier, administrateur de biens et que nous gérons les biens d’un bailleur, il faudra vérifier que ce logement répond bien aux critères de décence définis afin que l’on ne s’expose pas par ricochet à une action de responsabilité.
Il faut faire effectuer un diagnostic, lorsqu’un propriétaire vend un logement qui est occupé par un locataire. Le locataire pourra éventuellement se retourner contre l’acquéreur en invoquant le caractère « indécent » du logement, l’acquéreur se retourne alors contre son vendeur, il est donc préférable avant la vente de faire effectuer un diagnostic.
Deuxième cas, c’est le cas d’un nouveau bail, nouveau locataire qui doute sur le caractère « décent ou indécent » du logement. Dans ce cas, il faudra faire appel à un diagnostiqueur qui établira un diagnostic logement décent ».
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