Maître Alain Cohen Boulakia : « La loi Boutin contient de nombreux aménagements en matière de baux d’habitation. Parmi les nouveautés un point qui n’est pas très spectaculaire, mais qui doit mériter l’attention. L’obligation à l’occasion de la signature de tout nouveau bail, de mentionner la surface habitable de la chose louée.
Quelle est la sanction applicable en cas de méconnaissance des dispositions nouvelles ? Force est de constater que le législateur n’a rien prévu, il n’est pas prévu de sanction contrairement par exemple à la sanction applicable en cas de méconnaissance de la loi Carrez. C’est donc le droit commun qui va s’appliquer. Nous allons prendre plusieurs exemples.
Il peut s’avérer que le bail ne mentionne aucune surface habitable, aucune mention de la surface habitable, autrement dit que l’on ait totalement ignoré les dispositions nouvelles. Dans ce cas effectivement, le locataire pourra engager la responsabilité du bailleur s’il établit l’existence d’un préjudice, et cette action responsabilité contre le bailleur par ricochet atteindra le professionnel de l’immobilier à l’origine de l’erreur.
Il peut s’avérer également que le bail mentionne l’existence d’une surface qui n’est pas la bonne. Par exemple le bail mentionne une surface de 80 m² alors que le logement a une surface de 60 m².
Dans ce cas, le locataire pourra peut être imaginer d’agir en réduction de loyer contre le bailleur, mais encore faut-il qu’il puisse établir quand même que le montant du loyer a été fixé en fonction de la surface mentionnée sur le bail, ce qui n’est pas évident sauf si véritablement nous avons un loyer qui a été calculé au m²/ habitable, et dans ce cas la sanction risque d’être lourde.
Dans les autres cas, nous allons retomber sur une action responsabilité de droits communs où nous allons établir l’existence d’un préjudice, pour pouvoir effectivement du côté du locataire obtenir des dommages et intérêts de la part du bailleur qui fera supporter par le professionnel de l’immobilier à l’origine de l’erreur, la charge du paiement de ces dommages et intérêts.
Pour ce qui est de l’application de cette nouvelle disposition telle qu’elle est prévue par la loi Boutin, est-t-il possible de prendre en compte la superficie énoncée dans un certificat Carrez ?
Il peut y avoir et il y a dans la plupart des cas un différentiel important. Les professionnels savent parfaitement qu’il existe un différentiel entre la surface Carrez qui est établie en fonction d’un texte spécifique prévu par la législation en matière de copropriétés, et la surface habitable au sens du code de la construction.
Alors pour ce qui est de notre problème relatif au bail d’habitation, la mention qui doit figurer sur le bail est la mention de la surface habitable au sens qui nous est donné par le code de la construction uniquement.
Le professionnel de l’immobilier peut-il prendre en compte la surface telle qu’elle est mentionnée sur le DPE ? Cela peut être tentant. Force est de constater que lorsqu’il établit un DPE, le diagnostiqueur prend en compte au terme de l’arrêté du 3 mai 2007 qui fixe les conditions dans lesquelles un DPE est établit la surface telle qu’elle est communiquée par le propriétaire ou à défaut de communication, le diagnostiqueur va effectuer des relevés appropriés, c’est ce que dit le texte. Par voie de conséquence, le DPE ne parle pas de surface habitable.
Nous ne pouvons pas prendre en compte la superficie telle qu’elle est énoncée sur le DPE. Et le professionnel de l’immobilier qui s’apprête à faire signer un bail doit solliciter d’un diagnostiqueur qu’il établisse un certificat surface habitable au sens du code de la construction qui est le seul certificat recevable, certificat qui sera conforme à la loi Boutin ».
