Un
bon emplacement est une des conditions connues de la réussite d’un commerce. Ce qui est moins évident est de savoir comment trouver. Le temps pris pour le repérer et le choisir n’est jamais du temps perdu. Quelques règles de base sont à prendre en compte pour choisir son emplacement.
Veillez à toujours doubler vos sources d’information. Certes, il faut bien se rapprocher du franchiseur qui a des contacts avec les agences immobilières mais il faut aussi faire votre propre enquête et ne pas prendre pour argent comptant ce que l’agent immobilier vous vend. D’une manière générale, ne prenez jamais pour certaine une information qui ne vous a pas été confirmée par une autre source.
Le montant du loyer
Les
conséquences du choix d’un emplacement seront d’abord de nature financière. Un loyer doit être bien évalué par rapport au chiffre d’affaires réalisable. Dans un gand nombre de commerces, il est conseillé de ne pas dépenser plus de 10 % de son chiffre d’affaires pour toutes dépenses immobilières, loyer et charges mais attention, cela varie d’une activité à une autre. On ne paie pas 10 % de loyer pour un supermarché qui tourne avec 24 % de marge alors qu’on peut payer ce % pour un commerce de prêt à porter de qualité qui tourne à 45 % de marge parfois.
Les franchiseurs, qui, la plupart du temps, trouvent le local ou approuvent son emplacement, ont de plus en plus de mal à s’implanter dans les rues N°1 du centre des grandes villes, à Paris par exemple. Les nouveaux emplacements recherchés sont surtout dans les villes moyennes ou en périphérie des grandes villes pour tenir compte des moyens financiers des franchisés.
D’après une étude menée par la Fédération Française de la Franchise et la Banque Populaire, environ 30 % des nouveaux franchisés choisissent de s’installer dans des villes de moins de 25 000 habitants. Soit parce qu’ils y habitent, soit parce qu’ils n’ont pas assez de moyens, soit parce que les plus grandes villes sont déjà prises.
Dans les villes moyennes, on trouve peu de locaux sous 180 euros/an/ht, le mètre carré. En périphérie des villes, dans les parcs d’activités commerciales, les prix des loyers commerciaux sont apparemment plus bas à partir de 150 euros/an, le mètre carré mais attention, c’est pour des moyennes surfaces de 400 à Plus de 1000 M2 et la moyenne est nettement supérieure. Mais dans une métropole régionale ces mêmes loyers varient entre 600 et 2 500 euros/an, le mètre carré. Comment comparer ? Il faut tenir compte du passage piéton, du passage voiture, de l’accessibilité, de l’étendue de la zone de chalandise, des commerces avoisinants, du type de clientèle…. Bref, l’aide de votre franchiseur sera utile grâce à son expérience.
L’affluence des consommateurs
Lors de l’évaluation de la qualité de l’emplacement trouvé il faut mesurer le flux des clients potentiels et de l’affluence apportée par des infrastructures extérieures. Une enquête terrain à faire soi-même est indispensable en sus de l’aide apporte par le réseau.
Certains locaux sont plus faciles à trouver et on peut même lire parfois qu’ils répondent à l’attente des consommateurs qui veulent avoir tout à portée de main. Il s’agit des locaux en pied d’immeuble. S’y développent surtout les pressings, les magasins d’optiques ou de services. Attention, ce n’est pas un hasard; si les consommateurs aiment trouver ces commerces près de chez eux, cela veut dire qu’ils ne vont pas loin pour y acheter produits et services. Cela veut donc dire que la zone de chalandise de ces commerces est faible et que tout type de commerce demandant une zone de chalandise importante ne doit pas tenter de s’y implanter. Attention aussi aux nombres de commerces du même métier qui localement doivent se partager une clientèle proche, acquise, mais réduite.
La plupart des activités ont donc intérêt à se positionner de préférence sur une voie très fréquentée. Il faut que l’emplacement choisit profite au maximum du flux des piétons, des vélos, des voitures et des transports en commun. Ces données sont surtout valables pour les achats ‘plaisir’ et ‘d’impulsion’ comme les vêtements u les gadgets par exemple.
On peut aussi lire parfois qu’un commerce spécialisé aura également plus de chance de se développer s’il est proche d’un établissement lui apportant sa clientèle : par exemple une boutique pour enfants proche d’une école. Attention, ce genre de conseil aboutit parfois à céer un commerce dans une rue trop peu commerçante et où la zone de chalandise est trop restreinte. A quoi sert d’avoir la clientèle des 400 mamans d’une maternelle si votre commerce a besoin d’une zone de chalandise comprenant 2000 mamans et que les 1600 mamans manquantes ne viennent jamais et ne viendront jamais dans votre rue?
Les projets d’urbanisme
Lorsqu’un emplacement est trouvé, une enquête de voisinage, des interviews de commerçants installés et une visite en mairie sont à faire pour prendre connaissance des projets communaux qui peuvent influencer l’avenir du quartier et de la rue choisie. Il est primordial par exemple, de connaître les changements prévus pour les accès automobile et le stationnement.
Un projet de construction de ligne de tramway ou de métro, un changement de plan de circulation des bus, peuvent également changer totalement l’accès ou la visibilité du local. C’est aussi en mairie qu’on aura connaissance du développement futur de certains quartiers. Les statistiques démographiques, disponibles à l’INSEE (France), en CCI ou en mairie, seront de bons indicateurs sur la zone de chalandise. Tous les futurs projets de construction auront une incidence importante sur l’avenir de votre entreprise. Imaginez la construction d’un stade ou la transformation d’un vieux magasin en supermarché de ville. Prendre connaissance du développement envisagé par la commune ou connu de la CCI est donc très important.
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