Face à la diversité et parfois l’opacité des annonces immobilières, comment savoir si un emplacement est proposé à sa juste valeur ? Certains prix correspondent à des ventes de fonds de commerce et d’autres à des cessions de droit au bail (aussi appelés pas-de-porte même s’il y a des nuances entre les deux expressions).
Le droit au bail ou le pas de porte constitue une sorte de droit d’entrée et correspond au rachat du droit de jouissance des locaux soumis au contrat de location commercial. Il consiste donc à payer au locataire sortant une somme d’argent pour pouvoir investir les lieux à sa place et bénéficier de son bail. On reprend un droit au bail pour exercer une autre activité dans le local. Le montant du droit au bail est d’autant plus élevé que le prix du loyer est bas par rapport à l’intérêt commercial du local.
Mais le fonds de commerce correspond à la fois aux éléments corporels (mobilier, matériel, agencement, stock) et incorporels (clientèle, droit au bail) du commerce existant. On reprend un fond de commerce pour continuer la même activité.
Pour bien appréhender la valeur d’un local pour sa franchise , il s’agit, entre autres :
– de bien prendre en compte sa commercialité ou plus clairement la capacité du secteur géographique sur lequel il est placé à générer du chiffre d’affaires ;
– de ne pas minimiser les conditions de visibilité du magasin : on peut être implanté dans une rue n° 1 et mal placé entre des locaux qui ne mettront pas en valeur l’activité !
La différence des prix d’un emplacement à un autre s’explique aussi, bien entendu, par des différences de configuration. Tous les locaux n’ont pas la même taille et surtout tous ne sont pas organisés de la même façon. Il convient donc de pondérer la surface du local en fonction de la valeur commerciale de chacune de ses parties. Cette surface pondérée va permettre de calculer la véritable valeur locative du magasin. Valeur qui représente la contrepartie financière annuelle de l’usage du local et qui pourra constituer un élément de discussion et de négociation sur le prix. Mais comment comparer lorsque l’on veut comparer du locaux dont l’un a un fort loyer et un petit droit au bail et l’autre a un petit loyer et un droit au bail élevé ? Et bien on ajoute un dixième du drot au bail au loyer annuel, c’est cela la valeur locative. Exemple :
Le local N°1 a un loyer annuel de 20 000 euros et un droit au bail de 100 000 euros. La valeur locative est donc de 20 000 + (100 000 / 10) = 30 000 euros.
Le local N°2 a un loyer anuel de 15 000 euros et un droit au bail de 125 000 euro. La valeur locative est donc de 15 000 + (12 500 / 10) = 27 500 euros. Ce local est donc moins cher que le premier mais son inconvénient est qu’il faudra emprunter 25 000 euros de plus à la banque si on n’a pas les moyens de tout financer sur fonds propres ce qui est le as en général.
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