Les procédures à suivre pour changer d’activité en cours de bail

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  • Créé le : 26/09/2013
  • Modifé le : 30/01/2020
Un commerçant peut être amené à étendre ou changer d’activité et en a le droit conformément au décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux. Lorsqu’il ajoute une ou plusieurs activités complémentaires à celle prévue dans le bail, c’est de la déspécialisation partielle. S’il désire changer complètement d’activité, c’est alors de la déspécialisation plénière. Ce peut être le cas d’un franchisé en fin de contrat désirant exercer une autre activité.
Dans les deux cas de figures, il faut obtenir bien sûr l’autorisation du bailleur, que les locaux s’y prêtent et que le règlement de copropriété soit respecté. Pour que ce changement se passe bien, Le respect des procédures sous peine de résiliation du bail est impératif et encadré juridiquement.

Procédures de déspécialisation partielle

Le commerçant doit informer le bailleur de ses nouvelles activités par huissier et non par simple lettre recommandée. Le bailleur dispose de 2 mois pour donner son accord. Il devra toutefois en cas de refus, contester le caractère complémentaire ou connexe des activités en question et pas seulement l’extension.
La notion d’activité connexe ou complémentaire n’a pas de définition légale et est jugée en fonction des cas par les tribunaux en cas de désaccord. Cependant une jurisprudence de 1990 de la cour d’appel de Paris a précisé que sont considérés comme connexes à une activité celles qui ont un lien étroit avec l’activité principale et que sont complémentaires celles qui sont nécessaires à une meilleure application de l’activité principale. Ainsi la jurisprudence a considéré ces caractères connexes et complémentaires dans les exemples suivants : la vente de produits frais dans un commerce de surgelés, la vente de produits alimentaires dans une station service, une activité traiteur chez un restaurateur, des luminaires dans un commerce d’ameublement, des boissons non alcoolisées et de sandwiches dans une boulangerie-pâtisserie.
A l’inverse n’ont pas été admis par les tribunaux la vente de montres dans un commerce de textile, la vente de bijoux fantaisie et de cadeaux dans une droguerie, la vente d’accessoires maroquineries chez un coiffeur.

Procédures de déspécialisation plénière

Le décret de 1953 prévoit que le changement total d’activité doit être justifié par la conjoncture économique et l’organisation rationnelle de la distribution. Compte tenu du caractère très vague de ces notions, ce sont les tribunaux qui jugent de l’opportunité de la création de la nouvelle activité en cas de contentieux.
Comme dans la déspécialisation partielle, le commerçant doit obtenir l’autorisation du bailleur par voie d’huissier. Le bailleur dispose alors de 3 mois pour donner sa réponse. Soit il refuse et il devra donner les raisons de son veto, soit il accepte sous certaines conditions (travaux par exemple) et devra le justifier. En cas de désaccord, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent pour régler l’affaire. A l’expiration du délai imparti, si le bailleur n’a pas contesté, l’autorisation est de fait accordée.

L’augmentation des loyers suite aux différentes modifications

Dans le changement partiel d’activité, le bailleur est en droit de demander une majoration du loyer ; il devra prouver que la modification d’activité a augmenté la valeur locative du local. Cette majoration peut intervenir lors de la première révision triennale qui suit le changement ou au renouvellement du bail.
Dans le cas du changement total d’activité, le loyer est majoré à la date du début de cette nouvelle activité sans attendre la prochaine révision triennale. Le montant doit tenir compte de l’avantage que procure au commerçant cette nouvelle activité.

Lire aussi cet article : En savoir plus sur le bail commercial avant d’ouvrir une franchise

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