En savoir plus sur le bail commercial avant d’ouvrir une franchise

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  • Créé le : 31/08/2012
  • Modifé le : 27/01/2020
Toutes les activités ont besoin d’un local d’exploitation. Un chef d’entreprise en franchise ou non sera amené un jour à signer un bail pour exercer son métier. Ce peut être un bail classique ou un bail commercial qui est régi par des règles strictes et précises. Ces règles en vigueur datent de 1953 et les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Pourtant, les litiges existent et peuvent être sources de contentieux. Aussi il faut avant de signer étudier chaque clause : durée, modalités du dépôt de garantie, répartition des charges, loyers, exclusivité ou modification d’activité en cours de bail, etc…

Les caractéristiques du bail commercial

La spécificité commerciale du bail ne peut résulter que du bail lui-même. En effet, des locaux peuvent être affectés à usage commercial sans que le bail soit lui-même commercial. Si un locataire a conclu un bail de location et qu’il exerce une activité commerciale, le bail ne devient pas automatiquement commercial. Il s’agit alors de baux de courtes durées (appelés aussi baux précaires) de 2 ans et n’ouvrent pas au renouvellement automatique en fin de location sauf si en fin de contrat, vous renouvelez le bail et le transformez en bail commercial. Le loyer d’avance est souvent de 2 mois seulement au lieu de 6 pour le bail commercial et est donc plus accessible aux jeunes franchises.
Dans le bail commercial, il y a le droit au renouvellement au bout de 9 ans (ou une indemnité d’éviction) à condition de justifier d’en avoir exploité le fonds pendant 3 ans minimum et être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Si ces conditions ne sont pas remplies, la clause de renouvellement devient caduque.

La valeur locative et judiciaire d’un local commercial

En matière de bail commercial, il faut faire le distinguo entre la valeur locative (celle liés au marché de l’immobilier commercial) et la valeur locative judiciaire fixée par le juge. Il prend en compte d’autres éléments tels que les caractéristiques du local, les facteurs de commercialité.
Concernant le loyer, le marché n’est pas encadré et est totalement libre. Un propriétaire peut augmenter son loyer en changeant de locataire. Cependant, il dépend de plusieurs critères : l’emplacement, la surface, le standing, et le nombre de commerces autorisés avec l’existence ou non d’un pas de porte. Plus le nombre de commerces possibles est élevé plus le loyer est élevé. Par contre, avec un pas de porte, le loyer est souvent moins élevé. Il faut alors bien préciser dans le contrat les spécificités qui justifient le versement d’un pas de porte : installation, aménagement spécifique pour une franchise de boulangerie par exemple.

Les prix des loyers sont assujettis à la TVA au taux de 19,6%. Si le loyer est payable d’avance le montant de garantie est généralement équivalent à un trimestre de loyer. Si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie est de deux trimestres de loyer. Les dépôts ne sont pas soumis à la TVA. Le calcul du loyer dans un bail commercial permet au bailleur de proposer deux formules : un loyer forfaitaire (d’après la surface, l’emplacement, l’état) ou un loyer variable avec cette partie fixe et une part variable. Dans les deux cas, le loyer pourra être augmenté tous les 3 ans selon un indice. Il faut prendre garde au choix de l’indice qui doit être directement lié avec l’activité. Une indexation sur le smic est par exemple interdite.

Calcul des charges : lister les charges afférentes aux deux parties

Le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges récupérables par le bailleur et de nombreux exemples montrent que des propriétaires imposent des travaux d’entretien plus importants que ceux que le code civil lui incombe. Il faut donc lors de la rédaction du bail bien clarifier qui prend en charge quoi. Le calcul des charges peut être forfaitaire ou un pourcentage du loyer. Cette dernière option est à éviter car il faut sans cesse réactualiser. Préférer une avance mensuelle ou trimestrielle révisée à la fin de chaque année en fonction des dépenses de l’année précédente.
Il faut aussi prévoir de changer d’activité en cours de bail, ou résilier avant le terme Le locataire peut être amené à étendre son activité ou changer d’activité. Attention, cela doit être mentionné dans le bail sous certaines conditions. Que ce soit une activité complémentaire ou une déspécialisation totale, le locataire doit solliciter l’accord du propriétaire par acte d’huissier. Le bailleur peut refuser ou s’il accepte est en droit de demander une augmentation de loyer.

Le locataire peut donner congé à l’expiration du chacune des périodes triennales du bail avec un préavis de 6 mois. Certains contrats imposent au locataire le versement d’une indemnité au bailleur en compensation de la perte de loyers.
Le bailleur ne peut mettre fin prématurément à un bail commercial que s’il existe une clause mentionnant l’inexécution des obligations du locataire. Cette dernière permet ainsi au bailleur de pouvoir récupérer son local en cas de non-paiement des loyers, principal motif de résiliation de bail.
En résumé, prévoir dans le contrat, une éventuelle évolution d’activité pendant la période du bail. Par exemple, si vous ouvrez une franchise d’alimentation, prévoir la possibilité d’y adjoindre une activité de restauration rapide (sandwicherie).

Enfin, en cas de conflits sur les baux commerciaux, le tribunal d’instance est le seul compétent pour régler les rapports bailleurs/locataires.

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