Les exigences d’un bail commercial, pour la franchise aussi (2)

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  • Créé le : 10/09/2010
  • Modifé le : 30/01/2020

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Lors du renouvellement, le propriétaire peut avoir l’envie de réviser le loyer à la hausse… Voire même de refuser le maintien du locataire dans les locaux. Que dit le droit ?

Le droit au renouvellement est réservé aux véritables exploitants

Le renouvellement du bail commercial peut résulter du congé donné par le bailleur, s’il souhaite renouveler le bail il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement.  Dans ce cas il doit faire connaître sa décision six mois au moins auparavant, par acte d’huissier. Il y a alors naissance d’un nouveau bail de neuf ans. Si l’activité ne s’effectue pas réellement dans les locaux ou si le locataire n’est pas le véritable exploitant, le bail commercial n’est pas validé. Si le local est utilisé pour partie à usage commercial et pour partie à usage d’habitation, l’ensemble est considéré comme étant à usage commercial.

Seul le loyer peut être modifié, il peut rester plafonné ou être déplafonné, le motif de déplafonnement doit alors être clairement signifié au locataire. Concernant les travaux à effectuer, le locataire peut bénéficier d’une reconduction de son bail dès lors que le propriétaire ne respecte pas ses obligations de travaux contractuels.

Mais le locataire, sans attendre, de son côté peut prendre l’initiative de demander le renouvellement par acte d’huissier. C’est son intérêt si le bail se poursuit pas tacite reconduction. Sans réponse dans les trois mois de la part du bailleur, celui-ci est réputé avoir accepté le principe de renouvellement. S’il répond explicitement, il doit préciser le montant du nouveau loyer, déplafonné ou non. En cas de refus de renouvellement, le propriétaire doit motiver sa décision, en revanche, s’il accepte, cet accord n’a pas besoins d’être motivé.

Tout comme à l’origine, le montant du loyer du bail renouvelé est libre

En réalité, en cas de renouvellement, c’est le plus souvent le bailleur qui détermine le prix du nouveau loyer, le locataire a toujours la capacité de négocier. 

Il existe de nombreuses causes de déplafonnement au moment du renouvellement du bail. Ainsi le locataire peut invoquer la nature des locaux, certains pouvant être exclus de la règle du plafonnement. Mais il peut également revoir les conditions en fonction de la durée du bail, soit parce que le bail dépasse les neuf années prévues, soit parce qu’il se renouvelle par tacite reconduction.

Le bailleur n’a donc pas intérêt à se faire oublier à l’issue de la durée normale du bail. Il peut modifier le loyer si les locaux ont été modifiés, agrandis. Le déplafonnement ou l’augmentation de loyer peuvent également intervenir si les facteurs locaux de commercialité ont été améliorés. La modification doit être notable selon la loi.

A contrario le locataire peut demander une baisse de loyer si la commercialité est à la baisse, en optant pour la fixation du loyer à la valeur locative. Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail mais, en l’absence d’un sérieux motif pour le faire, il devra en assumer les conséquences financières qui sont très lourdes. Il peut ainsi être contraint au versement d’indemnités d’éviction calculées en fonction de la valeur du fonds de commerce.

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Dominique Deslandes

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