En centre-ville, en centre commercial ou en périphérie, en emplacement n° 1 ou 2 ? En fonction de l’activité de votre franchise le choix ne sera pas le même. Les artères N°1 du centre-ville et les grands centres commerciaux des grandes agglomérations françaises sont devenus si chers que seules les grandes franchises et les succursalistes internationaux peuvent se permettre de payer des loyers supérieurs à 12 000 euros le m2 annuel !
Par contre, les villes moyennes moins chassées par les grandes enseignes restent encore abordables. Idem pour les quartiers. En cherchant l’emplacement « idéal », il faut toujours garder à l’esprit que pour assurer la rentabilité d’un point de vente, il faut trouver le juste équilibre entre l’emplacement et sa zone de chalandise, le coût du bail et celui du loyer. Le service développement du franchiseur vous aidera.
Centre commercial ou centre-ville? Faites vos comptes !
La fréquentation du centre et le nombre de personnes qui passent devant votre boutique sont des éléments importants dans votre choix. Dans les centres commerciaux, le parking que les surfaces alimentaire proposent « parfois » gratuitement à leurs clients est un avantage adossé à une fréquentation régulière et facile à cerner. Les clients viennent faire leur course et inévitablement pousseront leur chariot le long de votre devanture. Des futurs clients qu’il n’est pas besoin d’aller prospecter ailleurs mais qu’il faut séduire. On économise des frais de pub mais il faut avoir un offre alléchante.
Par contre, les horaires d’ouverture sont très larges et il faudra compter sur des charges de personnel généralement plus importantes qu’en centre-ville. De même, il est parfois demandé un droit d’entrée non récupérable en fin de bail et non cessible au locataire suivant. S’ajoutent les charges locatives et le budget communication du centre.
Note : Ne pas confondre le droit d’entrée qu’une franchise demande pour adhérer à son réseau avec le droit d’entrée dans un centre commercial qui finalement est un loyer payé d’avance. Le droit d’entrée dans un centre commercial ressemble plus à un pas de porte (aussi appelé droit au bail) mais on a beaucoup moins de chances de revendre un droit d’entrée qu’un pas de porte car les baux commerciaux des centres commerciaux excluent souvent cette possibilité de revendre.
Quelle franchise peut vivre dans un emplacement moins cher parce que moins fréquenté ?
En centre-ville, les parkings sont souvent payants, les consommateurs font du lèche-vitrine, c’est un shopping plaisir. Les loyers y sont moins chers (15 à 20%) qu’en centre commercial mais par contre le droit au bail est souvent plus élevé. En termes d’impact, les centre-ville ont perdu des clients au profit des centres commerciaux mais cela ne concerne pas tous les secteurs d’activité.
Les franchises qui n’ont pas besoin des emplacements N°1 peuvent s’installer dans des rues adjacentes au centre-ville ; c’est le cas, entre autres, des franchises d’assurance, des services aux particuliers, des centres de remise en forme dont les abonnés cherchent avant tout une prestation qui n’a pas besoin de s’afficher sur 6 mètres de façade dans la rue la plus chère.
D’une manière générale, les franchises les plus originales peuvent aussi se permettre des emplacements moins chers. Mais attention à ne pas confondre nouveau et original. Exemple : Les franchises de cigarettes électroniques sont nouvelles mais pas forcément originales ou ne le resteront pas longtemps. Les premières se sont parfois installées dans des emplacements secondaires. Que se passera-t’il quand les réseaux les plus puissants exigeront de leurs franchisés qu’ils occupent des emplacements N°1 ? Eh bien les premiers franchisés de e-cigarettes installés dans les emplacements moins chers auront peut-être du mal à survivre.
Reste que le choix du site doit avant tout être en adéquation avec l’activité et qu’un bailleur fera plus confiance à un locataire faisant partie d’un réseau en franchise qu’à un indépendant. Mais admettons aussi qu’il préférera encore plus un gros succursaliste.
Pour compléter ces informations, lire aussi : L’emplacement commercial, facteur clé de la réussite d’un franchisé
La valeur locative est le seul moyen de comparer le coût de deux locaux
Dans votre vie de franchisé, vous devrez souvent choisir entre :
a) un local avec un droit au bail élevé mais un loyer faible
b) et un autre avec un petit droit au bail mais un loyer élevé.
Comment choisir ?
La solution est de calculer la valeur locative. Kesako ? Explication par l’exemple !
a) Le local A a un droit au bail de 100 000 euros et un loyer annuel de 50 000 euros. Sa valeur locative est de 100 000 euros divisé par 10 (L’usage professionnel veut qu’on estime couvrir ce doit au bail par dix années d’exercice et on ne tient pas compte du fait qu’on pourra probablement le revendre parce qu’on ne sait pas à quel prix on le revendra) = 10 000 euros plus 50 000 euros (le loyer) soit une valeur locative de 60 000 euros. Résumons : (100 000/10) + 50 000 = 60 000 euros de valeur locative.
b) Le local B a un droit au bail de 30 000 euros et un loyer annuel de 70 000 euros. Sa valeur locative est de 30 000 euros divisé par 10 (L’usage professionnel veut qu’on estime couvrir ce doit au bail par dix années d’exercice) = 3 000 euros plus 70 000 euros (le loyer) soit une valeur locative de 73 000 euros.
Résumons : (30 000/10) + 70 000 = 73 000 euros de valeur locative.
Le local A est donc moins cher que le local B et en plus, il est possible qu’on puisse revendre le droit au bail même si cela est plus compliqué qu’avant et nécessite que vous preniez la précaution de verrouiller votre bail avec un avocat spécialisé dans les baux commerciaux pour qu’il vous aide à sécuriser le droit à la revente.
Mais le local A sera plus difficile à financer car en plus du droit d’entrée dans la franchise, des travaux, du matériel et du stock, vous devrez financer le droit au bail et la banque ne vous suivra que si votre apport personnel et vos garanties le sont. Les meilleurs banquiers (il y en a, si, si !) tiennent aussi compte de la sécurité liée à la pérennité de la valeur de l’emplacement.
Pour plus de renseignements, la rédaction vous recommande les articles suivants :
Quel local pour ma franchise ?
Quelques conseils pour évaluer un emplacement et sa zone de chalandise.
Les critères d’une bonne implantation commerciale
