Les exigences d'un bail commercial, pour la franchise aussi... (I)

Les sources de conflit sont nombreuses entre un bailleur et son locataire : révision du bail, augmentation de loyer, renouvellement...

Première étape : vérifier les clauses du bail.

Durée du bail

Différents types de locaux peuvent être loués sous le statut de bail commercial. Cela les distingue des locaux loués sous le statuts de baux précaires, pour une courte durée, actuellement très fréquents. Ils n'ouvrent pas droit au renouvellement automatique et sont d'une durée de 23 mois maximum.
En revanche la durée d'un bail commercial est de neuf ans, si sa durée est plus courte le bail est nul. La période de neuf ans est divisée en trois et le loyer est renouvelable à l'issue de chaque période de trois ans, soit en fonction de la valeur locative, soit selon l'indice du prix de la construction.

Evolution du loyer

Le loyer est libre. Il revient au locataire de négocier pour obtenir le bon prix. Son évolution au cours du bail dépend de la façon dont il a été fixé à la signature du contrat. Soit il est fixe sans clause d'indexation, il sera alors révisé tous les trois ans, soit les parties déterminent une clause d'indexation à l'aide d'un indice déterminé, ou clause d'échelle mobile. Il existe également un troisième cas de figure lorsque le loyer comprend une partie fixe et une partie variable, le loyer peut alors être fixé en relation avec le chiffre d'affaires, on l'appelle clause-recettes. Signalons que la LME (loi de modernisation de l'économie) prévoit un nouvel indice de révision des loyers comprenant en partie l'indice des prix à la consommation.
Si le bailleur exige un pas de porte ou un droit d'entrée, comme dans la franchise, le locataire doit obtenir un prix plus bas. En cas de versement d'un pas de porte, il y aura lieu de faire préciser dans le contrat la nature exacte du paiement. Il peut en effet s'agir d'une dépense déductible des bénéfices.
Au bout de neuf ans le loyer sera automatiquement revu en fonction de la valeur locative des locaux, avec plafonnement en fonction de l'indice du coût de la construction. Il est important de ne pas signer un bail pour une durée supérieure à neuf ans car, si c'était le cas, à l'issue de la période de neuf ans le loyer pourrait être déplafonné  par le bailleur. C'est aussi ce qui peut se produire lorsque le bail de neuf ans est renouvelé ou reconduit par tacite reconduction au delà de la douzième année.

Les charges

C'est le bail commercial qui définit les charges que le locataire doit payer ou rembourser au propriétaire. Evidemment le locataire est chargé de l'entretien et des petites réparations. Mais si le bail commercial ne définit pas précisément ce qui incombe au propriétaire et au locataire, il pourrait en résulter des litiges. Le locataire doit normalement payer les impôts et taxes. En principe la sous-location est interdite, sauf accord particulier.
En cas de changement total d'activité le propriétaire des lieux peut exiger un rehaussement du loyer. Il y a lieu parfois également d'adopter un déplafonnement pour des causes liées à la modification de l'environnement commercial, par exemple lorsqu'une enseigne de notoriété s'installe à proximité.

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Dominique Deslandes

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