La SCI représente un moyen intéressant de gérer un patrimoine professionnel. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation commerciale ou professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux.
Formes et avantages
Il existe différentes catégories de SCI. Les plus connues sont la SCI de gestion, la SCI d’attribution et la SCI de construction vente. Les deux dernières (attribution et construction vente), sont régies par le code de la construction et utilisées dans le cadre de programmes immobiliers.
On pourrait penser que tous les actes portant sur un immeuble sont civils. Mais ce n’est pas toujours le cas. La gestion d’un immeuble est un acte civil par nature. Il en est de même de la location, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale. Par contre dès lors qu’il s’agit de locaux meublés ou aménagés pour l’exercice d’une activité professionnelle, la location devient un acte commercial. Il en est de même pour l’activité d’achat et de revente d’immeubles, qui relève obligatoirement du domaine commercial. De ce fait, la SCI ne constitue pas, par exemple, une bonne formule pour exploiter un gîte rural.
Par contre, il est fréquent d’utiliser une SCI pour l’achat et la gestion de l’immeuble et de créer parallèlement une société commerciale pour son exploitation. La société commerciale louera les locaux nus à la SCI contre un loyer soumis à la TVA, elle achètera le matériel et assurera l’activité de loueur en meublé et la fourniture de prestations annexes.
La Société civile immobilière (SCI) ne peut faire, à titre principal, d’actes de commerce. Sur le plan juridique, une SCI qui exercerait des actes commerciaux serait requalifiée de société commerciale de fait, avec des conséquences très graves, notamment sur le plan de la responsabilité des associés. En effet, dans une société commerciale de fait, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. Sur le plan fiscal, elle perdrait l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers -et donc de l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières au bout de 15 ans- et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés.
En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait, sans exonération pour durée de détention. Il existe bien une tolérance fiscale permettant à une société civile de percevoir des revenus commerciaux accessoires, mais cette tolérance est limitée à 10 % de ses revenus, ce qui, dans la majorité des cas, est insuffisant pour se dispenser de la création d’une structure parallèle d’exploitation (notamment pour une activité de loueur en meublé).
Dominique Deslandes
Prenez connaissance de la deuxième partie : Les SCI et leurs avantages (2)
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