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La SCI représente un moyen intéressant de gérer un patrimoine professionnel, différentes formules existent. La société d’attribution a pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble, en vue de sa division par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Concrètement, la SCI achète ou fait construire l’immeuble et établit parallèlement un règlement de copropriété et un état descriptif de division.
La SCI : un fonctionnement simple
Sur le plan fiscal, la société est transparente : qu’ils soient propriétaires de parts ou de lots, les associés bénéficient des mêmes avantages : régime fiscal du foncier, plus-values immobilières, déductibilités, crédits d’impôts, etc. La SCI de construction-vente, comme son nom l’indique, est quant à elle une société dont l’objet est la construction d’un immeuble en vue de sa vente, en totalité ou par fractions. C’est donc une société éphémère qui a vocation à disparaître après la réalisation du programme. Compte-tenu de sa finalité commerciale, cette forme de SCI a bénéficié de régimes fiscaux particuliers à un moment où l’on souhaitait favoriser la construction et la revente d’immeubles. On ne peut l’utiliser pour gérer un patrimoine immobilier.
La SCI familiale dont on parle souvent n’est pas une formule particulière, il s’agit d’une sous-distinction sans aucune valeur juridique. Ce terme désigne tout simplement une société créée par les membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier. Les règles de constitution et de fonctionnement sont celles de la SCI classique de gestion/location. Ce type de SCI est le plus fréquemment rencontré. Ici, plusieurs personnes s’associent pour acquérir ensemble un patrimoine immobilier privé ou professionnel et le gérer au mieux de leurs intérêts. C’est donc la société qui fait réaliser les travaux de réparation et d’entretien, qui loue les locaux vacants, paye les charges, les répartit entre les associés, etc. Comme toutes les sociétés, elle est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et tenue à un certain formalisme (comptabilité, rapport de gestion, assemblées ou consultation des associés…). Les associés sont déclarés au RCS.
Notons que la législation évolue constamment. Plusieurs facteurs entrent en considération au moment de la création : le type de local, les prévisions de travaux, les projets de revente. Mais d’une manière générale, on peut tout de même dire que la SCI représente un moyen intéressant de gérer un patrimoine professionnel. La scission du patrimoine immobilier présente plusieurs avantages. Elle permet tout d’abord de faciliter la transmission de l’entreprise. Le coût de l’immobilier représente un frein indéniable pour un repreneur, hormis naturellement le cas où l’activité repose sur cet immobilier, comme l’exploitation d’un hôtel ou d’une maison de retraite par exemple. D’une manière générale, lorsqu’un immeuble est inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise, l’investissement est beaucoup plus lourd, ce qui peut poser un problème de rentabilité de l’opération de reprise. Autre avantage : cette formule, dans le cas d’une transmission familiale, permet un meilleur allotissement des enfants. Ceux qui ne sont pas intéressés par l’entreprise peuvent recevoir des parts de SCI et ainsi percevoir des loyers provenant de la société commerciale reprise et exploitée par d’autres héritiers. De ce fait, ils ne se sentent pas lésés.
Protéger le patrimoine
La création d’une SCI peut représenter un moyen de protéger le patrimoine immobilier des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Si celle-ci rencontre des difficultés financières, les immeubles se trouvent ainsi à l’abri de l’action des créanciers professionnels. La protection est véritablement efficace à condition que les associés jouent le jeu de la SCI et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés.
Si la SCI se porte caution de la société d’exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s’affaiblira considérablement. Il n’est pas nécessaire d’éviter que les deux structures aient les mêmes associés car cela ne peut être, à lui seul, un facteur automatique de confusion de patrimoine. Pour tomber dans cette disqualification, il faut réellement des actes suspects, la confusion des comptes, des relations financières anormales entre les deux structures
Dominique Deslandes
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