Une étude Précepta de décembre dernier a bouleversé les professionnels de l’immobilier toujours optimistes. Les auteurs n’excluent pas une correction nette du marché, avec une baisse vertigineuse d’ici 2010. Cette étude se fonde sur la solvabilité des ménages. De fait les prix ont augmenté quatre fois plus vite que le pouvoir d’achat. Cette vision est loin d’être partagée par les experts, même si tout le monde s’accorde sur le fait que la progression à deux chiffres appartient au passé. La Fédération Nationale de l’immobilier estime la hausse des prix à 7,6 % en 2006 contre 10,4 % en 2005. Elle prévoit une progression de 4 à 5 % cette année.
Pour certains professionnels nous arrivons clairement à la fin du cycle de hausse de prix, après une envolée d’un marché de l’immobilier qui approche les limites de la capacité d’endettement de certains ménages, malgré un allongement des crédits accordés. Même les investisseurs commencent à manquer d’appétit pour cet actif. D’où une pause en 2006 à la fois sur les volumes et sur les prix. Les délais de commercialisation des programmes de logements neufs s’allongent, atteignant des délais plus normaux de sept à huit mois. On voit un atterrissage en douceur et non un retournement brutal, d’autant que la demande de logements reste forte : de l’ordre de 500 000 logements par an en France.
De plus le désir d’accéder à la propriété reste très ancré dans les mentalités, surtout dans cette période d’incertitude sur les retraites. La menace d’une hausse sensible des taux longs semble écartée, les taux d’intérêt à long terme devraient rester bas compte tenu des abondantes liquidités sur le marché. Enfin la solidité du marché repose sur la volonté politique de favoriser l’acquisition de son logement. Les ménages bénéficient toujours d’importantes mesures de soutien de la part des pouvoirs publics : prêt à taux zéro, mesures fiscales, mesures Borloo…
Par ailleurs certains évoquent la transformation profonde du profil sociologique de la clientèle. On voit revenir sur le marché de l’accession à la propriété des ménages à petits revenus, notamment grâce au prêt à taux zéro. Les catégories les moins aisées font tirer le marché vers le bas. Plus qu’un effet prix on assiste désormais à un effet qualité sur le marché de l’immobilier. Cette tendance pourrait se confirmer en 2007, année électorale, qui produit toujours un effet d’attentisme dans ce domaine… Le débat actuel sur le logement pourra légèrement modifier la donne en fonction des arbitrages politiques.
Dominique Deslandes
