La location-gérance en franchise est surtout utilisée dans les secteurs du commerce alimentaire et de l’hôtellerie-restauration. Quel est le fonctionnement de la location-gérance ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette formule pour le propriétaire du fonds (réseau de franchise) et son locataire-gérant ? Quelques éléments de réponse.
Le fonctionnement de la location gérance
La location-gérance, également appelée gérance libre est régie par les articles L. 144-1 à L 144-13 du code de commerce. C’est un mode d’exploitation par lequel, « le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».
Cette location se fait en contrepartie du paiement d’une redevance.
La loi impose des contraintes pour ce type de contrat : « Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance ».
Les contrats de travail des salariés attachés au fonds sont de plein droit transférés au locataire-gérant.
1. Les conditions de la location-gérance
Un contrat de location-gérance ne peut être signé que pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. Durant les 6 premiers mois de l’exploitation, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant pour les dettes. Après ce délai, le locataire-gérant devient le seul responsable des dettes contractées.
Dans un contrat de location-gérance, les parties sont libres de déterminer par eux-mêmes la durée de la location-gérance : soit pour une période donnée, soit pour une durée indéterminée. Il sera nécessaire cependant de préciser dans le contrat le formalisme et le délai de préavis à respecter pour résilier la location-gérance.
D’autre part, la location-gérance offre la possibilité aux parties de l’assortir d’une option d’achat, permettant au locataire de se positionner pour acquérir le fonds de commerce. C’est une option intéressante pour le locataire-gérant qui a la possibilité d’exploiter le fonds le temps de constituer l’apport personnel nécessaire pour financer son rachat.
2. Le contenu du contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance doit contenir :
- Les informations sur les parties au contrat
- La durée de la location-gérance (à durée déterminée ou indéterminée)
- Le montant et les modalités de règlement de la redevance
- Les obligations de chacune des parties
- Les conditions de résiliation du contrat
Notons aussi qu’en terme de formalités, le locataire gérant doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, dans les 15 jours suivant la date d’effet du contrat. Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa signature.
3. La fin du contrat de location-gérance
La location-gérance se termine soit par l’arrivée du terme, si le contrat de location-gérance a été conclu à durée déterminée, soit par résiliation (par application d’une clause résolutoire ou par décision de justice).
Il peut aussi prendre fin si le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations ou en raison de certaines circonstances, comme le décès du locataire-gérant par exemple.
A la fin du contrat de location-gérance, le loueur récupère le droit d’exploiter le fonds de commerce et le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation.
Les avantages et inconvénients pour le propriétaire du fonds
En passant par un contrat de location-gérance, le propriétaire dudit fonds en conserve la propriété.
La formule permet pour le propriétaire du fonds de percevoir un revenu de son fonds (perception de redevances), sans l’exploiter personnellement.
Quand le propriétaire est un réseau de distribution, la location-gérance permet à l’enseigne d’être titulaire des droits au bail. Ceci permet au réseau de contrôler les emplacements commerciaux de son enseigne et par ricochet, de maîtriser l’ensemble de son développement territorial.
Plus couramment hors franchise, la location-gérance s’avère être principalement utilisée pour préparer en douceur la cession d’une entreprise. Dans ce cas, le contrat de location-gérance est assorti d’une promesse de cession du fonds.
Au négatif, le propriétaire du fonds peut perdre gros en confiant la gérance de son fonds. En effet, si le locataire gérant ne se montre pas à la hauteur, il peut fortement déprécier la valeur du fonds concédé. Ceci étant, le contrat peut imposer au locataire gérant de veiller à empêcher toute dépréciation, diminution de rendement ou cessation d’exploitation, même temporaire.
Les avantages et inconvénients pour le locataire-gérant
Pour le locataire-gérant, la formule de la location gérance est intéressante financièrement puisqu’elle permet d’accéder à l’exploitation d’un fonds de commerce à moindre coût. Il n’a en effet pas à acquérir immédiatement les éléments du fonds exploité (droit au bail, matériels, etc).
Cela peut ainsi être un bon moyen d’apprécier la viabilité du fonds, et de tester ses compétences et motivations avant l’achat à terme. Sachant que le fonds de commerce doit exister préalablement à la date de conclusion du contrat de location-gérance, le locataire-gérant s’épargne les aléas de la création. Il dispose ainsi d’un outil de travail directement opérationnel.
Attention toutefois : pour garantir les risques liés à l’exécution du contrat, le locataire-gérant doit verser au propriétaire du fonds, un dépôt de garantie. Celui-ci sera restitué au locataire à l’issue du contrat de location gérance, après déduction des sommes éventuellement dues au propriétaire du fonds. Souvent, ce dépôt de garantie s’accompagne d’une garantie bancaire.
Par contrat, le locataire-gérant s’engage à ne pas déprécier le fonds confié, même temporaire. Le contrat fixe dans ce cadre en cas de manquements contractuels, les modalités de résiliation.
En contrepartie de cette « facilité relative » d’installation, le locataire-gérant doit verser une redevance soumise à TVA. Dans la très grande majorité des cas, le montant de la redevance est calculé sous la forme d’un pourcentage du chiffre d’affaires généré par l’exploitation du fonds. Une redevance minimum forfaitaire est souvent mise en place.
A cette redevance s’ajoutent bien évidemment les salaires des employés transférés par contrat, et le montant du loyer et des charges payé directement au bailleur ou au propriétaire du fonds.
En fin de contrat, le locataire-gérant n’a pas de droit acquis au renouvellement du contrat. Le propriétaire peut ainsi reprendre son fonds sans avoir à verser d’indemnité au locataire-gérant.
