Du nouveau sur les baux commerciaux depuis la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 entrée en vigueur le 20 juin 2014 a modifié partiellement le régime des baux commerciaux et en particulier le régime du bail dérogatoire. Les baux classiques de 3, 6, 9 ans sont conservés mais il est maintenant impossible de déroger à ces durées avec l’engagement du locataire de rester dans les lieux 6 ans minimum, et donc de renoncer au droit à la résiliation triennale, comme c’était le cas auparavant. Quant au bail dérogatoire, il a été modifié pour répondre à plus de souplesse pour les commerces.
avant de se lancer en franchise pour 6 ans, il est parfois intéressant de tester le concept sur une durée moins longue mais suffisamment pertinente afin d'assurer l'avenir.

Les dispositions relatives au bail dérogatoire.

Le bail précaire dont pour la première fois une définition précise est donnée dans l’article L 145-5-1 du Code de commerce précise que « la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée que dans des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Désormais, il est légal de signer des baux de trois ans (au lieu de 2 ans) durée maximale du bail dérogatoire conclu. Cela correspondant dans les faits à ce qui était la première période triennale d’un bail classique « 3 / 6 / 9 avec des garanties pour les deux parties ; pour le bailleur qui ne souhaite pas s’engager sur une période minimale de 9 années, pour le preneur qui n’entend pas rester dans les lieux pour une période supérieure à 3 ans.
Ce nouveau bail dérogatoire, dont la durée est identique à la première période triennale d’un bail classique, apporte donc des avantages et de la souplesse. Cela permet par exemple tester un concept sur une durée déterminée. Il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires, à condition que cela bénéficie au même locataire, pour les mêmes locaux, et que la durée totale des baux n’excède pas trois ans.
Le bail dérogatoire de 36 mois permet en plus aux parties un délai d’un mois supplémentaire, à l’expiration de cette période de 3 ans, pour se décider sur la suite à donner au contrat. Soit de mettre définitivement fin à la relation contractuelle, soit de transformer le bail dérogatoire en un bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux.

Par contre, il n’est pas possible de signer un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial.
en savoir plus sur les baux commerciaux en consultant notre article Le bail commercial du franchisé est sécurisé