CESSION DE DROIT AU BAIL : PRECAUTION A PRENDRE POUR LE FRANCHISE/CEDANT

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  • Créé le : 08/05/2012
  • Modifé le : 08/05/2012
Le Franchisé peut exploiter son activité soit dans un local dont il est propriétaire, soit dans un local dont il est titulaire suite à la conclusion d’un contrat de bail commercial. Le bail commercial fait l’objet d’une règlementation protectrice des intérêts du preneur à bail, codifiée aux articles L. 145.1 et suivants du Code de commerce.

Le Franchisé peut envisager, en sa qualité de preneur à bail, de céder cet actif indépendamment du fonds de commerce qu’il exploite. Une telle opération de cession suppose de prendre des précautions tant dans le cadre de la relation entretenue avec le franchiseur, que dans le cadre de la relation entretenue avec le bailleur.

1. Les précautions à prendre dans le cadre des relations entretenues avec le Franchiseur.

Le contrat de franchise peut stipuler des clauses spécifiques aux opérations de cession de droit au bail envisagée par le franchisé/cédant. Ainsi, il peut être précisé que le franchiseur disposera d’un droit de préemption en cas de cession du droit au bail et même si cette cession est indépendante de la cession du fonds de commerce.
La clause de préemption doit être strictement respectée par le franchisé/cédant s’agissant des formes ou des délais mentionnés dans le contrat de franchise.

Si le franchiseur préempte, le franchisé/cédant se verra contraint de céder le droit au bail à son franchiseur dans les termes et conditions stipulées dans la promesse de cession signée avec le cessionnaire pressenti.
Si le franchiseur ne préempte pas dans les délais requis, le franchisé cédant pourra a priori céder le droit au bail objet de la promesse de cession à son cocontractant initial.
Ce faisant, et dans la mesure où le contrat de franchise est conclu pour une durée déterminée, le franchiseur pourra faire valoir qu’il subit un préjudice découlant de l’inexécution du contrat de franchise jusqu’à son terme et à moins que le franchisé/cédant ne transfert son activité dans un autre point de vente dûment agréée par le franchiseur.
Le franchiseur pourra, si cette solution est évoquée dans le contrat, solliciter du franchisé/cédant le paiement de la clause pénale contractuelle. Le versement de l’indemnité contractuelle par le franchisé/cédant peut donner lieu à contestation devant les tribunaux, mais ce point constitue un risque pour le franchisé, risque dont il doit avoir conscience au stade de la mise en uvre de l’opération de cession. (Note d’AC Franchise : Vous vous rendez certainement bien compte qu’il ne faut jamais hésiter à recourir aux conseils d’un avocat expert en franchise avant de signer un contrat de franchise.)

Lire aussi sur le sujet : Le droit de préemption du franchiseur

2. Les précautions à prendre dans le cadre des relations entretenues avec le bailleur

Le bailleur, dans l’hypothèse de cession de droit au bail pour une activité identique à celle jusqu’alors exploitée dans les locaux, doit impérativement être consulté préalablement à la régularisation de la cession. La plupart des baux commerciaux rappellent que la cession du droit au bail n’est pas libre et doit être soumise soit à la préemption, soit à l’agrément du bailleur quant bien même l’activité envisagée par le cessionnaire est identique à celle exploitée dans le local cédé (si l’activité du cessionnaire pressenti n’est pas identique à celle exploitée dans le local, il est impératif de procéder à la conclusion d’un nouveau bail modifiant la destination du bail initial et en accord avec le bailleur.) Ainsi, la promesse de cession doit également être transmise dans les délais et formes spécifiés dans le bail commercial au bailleur afin de respecter les droits de ce dernier.

Le bailleur peut souhaiter préempter : dans ce cas, le franchisé/cédant devra conclure la cession avec son propriétaire dans les termes et conditions de la promesse.
Dans certaines hypothèses, les droits de préemption du franchiseur et du bailleur peuvent se faire obstacle. Le franchisé/cédant se trouve alors confronté à une situation juridique particulièrement inconfortable, notamment quant à l’identité du futur repreneur. Il conviendra donc d’être vigilant, au stade de la conclusion des différents contrats (franchise et bail commercial), afin d’anticiper au mieux la coexistence de ces droits concurrents.

Le bailleur est en droit d’opposer son refus à la candidature d’un nouveau preneur venant se substituer au franchisé/cédant notamment si la solvabilité du cessionnaire est contestable.
L’opération de cession de droit au bail est souvent l’occasion d’âpres discussions avec le bailleur qui peut conditionner l’agrément du cessionnaire à la signature d’un bail dont les termes et conditions seraient modifiés par rapport au bail cédé (augmentation du loyer, exigence de garanties telles que cautionnement, caution bancaire).
En tout état de cause, et dans l’intérêt des parties, il convient de s’entourer de tous les conseils utiles pour réaliser ces opérations et leur assurer une parfaite validité.

Valérie Meyer
Avocat au barreau de PARIS
Cabinet MEYER et CAVARD
Tél. : 01 53 24 97 30

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