Puisque les taux d’emprunt ont atteint des taux historiquement bas, c’est la période propice pour renégocier son crédit immobilier. En août dernier, par exemple, les acquéreurs obtenaient en moyenne un taux de 1.57 % sur 20 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, un taux deux fois moins élevé qu’en 2013. Notons également que 44.4 % des nouveaux crédits à l’habitat (en montant) correspondaient en réalité à des renégociations en juillet, contre 28.5 % en mars, d’après la Banque de France. Alors si vous projetez de renégocier votre crédit immo, voici les points à prendre en considération.
D’après un article Vu Dans Challenges
Dans quel cas la renégociation de crédit est avantageuse ?
Pour savoir s’il est intéressant dans votre cas de renégocier votre prêt immobilier, il faudra vous référer à ces trois critères:
- Le différentiel de taux: en général, ont doit dégager un point de différence entre le nouveau et l’ancien taux (par exemple à 1.5 % contre 2.5 % sur 20 ans)
- Le capital restant dû: doit être élevé. Il est insensé de vouloir renégocier un crédit de 50 000 €
- La durée de remboursement restante: « Il faut être le plus souvent dans la première moitié de son crédit pour s’y retrouver« , détaille Maël Bernier, directrice de la communication de l’enseigne Meilleurtaux.
Le mieux, c’est de réaliser une simulation chez un ou plusieurs courtiers pour être fixé. Notez que les courtiers n’ont pas le droit de vous facturer une simulation de crédit.
Les gains qu’on peut cumuler dépendent des critères précédents. Vous pouvez simplement comparer votre ancien échéancier avec la nouvelle proposition, sur la même durée de crédit restante.
Les frais d’une renégociation
La renégociation de crédit implique trois types de frais:
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA): sachez que si vous avez négocié une exonération d’IRA pour votre crédit, cette indemnité ne s’applique qu’en cas de revente de l’appartement ou de la maison. Notons que les indemnités de remboursement anticipé n’ont pas le droit de dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû (au taux moyen du prêt) ni de représenter plus de 3 % du capital restant dû
- Les frais de dossier: pouvant représenter jusqu’à 1 % du capital restant dû, vous ne pourrez pas les éviter. Il est intéressant de savoir que votre banque actuelle pourrait vous imposer des frais supérieurs à ceux pratiqués par les autres établissements qui souhaitent vous avoir comme client
- Les frais liés à la garantie: en souscrivant à un crédit, la banque vous demande de prendre une caution (comme Crédit Logement) ou une garantie hypothécaire. En cas de rachat de crédit et de changement de banque, vous serez contraint de solder votre ancienne caution et d’en prendre une nouvelle. Cela engendre des frais (de quelques centaines d’euros), le plus souvent réintégrés dans le nouveau prêt. Dans le cas d’une garantie hypothécaire, les frais peuvent s’élever jusqu’à 2% du capital restant dû. Cependant, il vous sera possible de transférer celle-ci entre l’ancien établissement financier et le nouveau pour réduire la facture
Au total, les frais d’un rachat de crédit peuvent aller jusqu’à 6 % au maximum du capital restant dû.
Autres points à ne pas négliger
Il ne faut pas négliger, non plus, l’assurance emprunteur. « Les taux sur l’assurance emprunteur varient grandement, de 0.10 à 0.40 %« , rappelle Ulrich Maurel, président de la franchise Immoprêt. C’est souvent là que les établissements financiers font de la marge.
Il ne faut pas choisir l’assurance la moins cher mais la plus adéquate à votre profil. Un fonctionnaire, un salarié dans le privé ou quelqu’un en profession libéral n’ont pas toujours les mêmes besoins en matière d’assurance. Et bien évidemment, se poser les bonnes questions: Les accidents liés aux sports à risque sont-ils couverts? Ou le mal de dos chronique? …Il faut également prendre en considération l’évolution de sa situation personnelle. « Par exemple, dans un couple, si l’un des deux conjoints est au chômage, alors qu’il ne l’était pas au moment de la signature du crédit, la démarche de renégocier est souvent inutile« , explique Maël Bernier. De même, si votre niveau d’endettement a explosé.Enfin, si vous avez dans l’idée de revendre votre bien dans avenir très proche, vous cumulerez un gain très faible car il s’agit bien de faire des économies sur le long terme (la durée restante du prêt).
Le transfert de prêt
Il est intéressant de demander la possibilité de transférer le prêt à l’avenir lors de votre renégociation. Un crédit immobilier étant rattaché à un bien en particulier, lorsque vous revendez le votre pour en acquérir un nouveau, vous devrez rembourser par anticipation votre crédit et en souscrire un autre et par conséquent vous imposer des frais non négligeables.
Le transfert de prêt vous permet de vendre et d’acheter un appartement à l’avenir, tout en gardant le même emprunt avec les mêmes conditions.
La renégociation de son assurance emprunteur
Sachez qu’il est possible de ne renégocier que son assurance emprunteur. La loi consommation, dite loi Hamon, vous donne le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, durant une période d’un an à compter de la signature du contrat d’assurance, à conditions que les garanties proposées par la concurrence soient équivalentes.
De ce fait, vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur chaque année, à la date anniversaire de votre contrat.
Par ailleurs, la loi Châtel impose aux banques de prévenir leurs clients par écrit au minimum un mois avant la date limite de résiliation de leur assurance emprunteur (avant sa tacite reconduction).
Durée moins courte ou mensualité moins élevée ?
La renégociation de votre crédit vous offre l’opportunité de raccourcir la période de votre prêt ou de payer des mensualités moins élevées.
Dans le premier cas, vous pouvez faire des économies puisque vous profiterez de taux plus faibles et d’intérêts réduits. Dans le deuxième cas, c’est une occasion pour alléger votre budget mensuel.Il faut savoir que le gain supplémentaire de la baisse de durée peut-être de 30 % par rapport à une baisse de mensualité, selon les données du courtier*.*Ce résultat est dû à une simulation Empruntis hors assurance au taux d’emprunt initial de 2.65 % sur 20 ans avec une mensualité de 1074 € hors assurance et rachat sur 18 ans au taux moyen de 1.55 %, sur 16 ans au taux moyen de 1.45 %. Le gain est net de frais d’IRA et de garantie.
Peut-on profiter de sa renégociation de crédit pour faire des travaux ?
Vous pouvez très bien profiter de votre renégociation de crédit et donc de l’argent économisé pour financer des travaux. Il suffit de souscrire un autre prêt pour les travaux qui est inclus dans le nouveau « package », sans dépenser plus d’argent qu’avant la renégociation.
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