Que vous vous lanciez en franchise ou en solo, vous serez confronté au choix de l’emplacement de votre point de vente et du « jargon » propre à la l’immobilier commercial. Comment bien appréhender le vocabulaire des bailleurs et autres marchands de biens n’est pas toujours évident pour un novice ? En voici les principales notions.
Le fonds de commerce, le droit au bail, le pas de porte : 3 éléments bien distincts
Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d’un « droit au bail » et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail ne représentant qu’un des éléments de ce fonds. Explications :
1) Le fonds de commerce, c’est l’ensemble des actifs d’une activité commerciale. Ils sont de deux ordres : incorporels c’est-à-dire l’enseigne, la clientèle et le droit au bail et les actifs corporels qui sont le matériel, le stock, le mobiliers. Le local physique, donc les murs du magasin ne font pas partie du fonds de commerce.
2) Le droit au bail : l’entrepreneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce dernier cas, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire, pour la durée restant à courir. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui a le droit d’occuper les locaux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale. La durée d’un bail commercial est conclue au minimum pour 9 ans en période 3, 6 et 9 ans. Le loyer ne peut être augmenté qu’en fonction de l’indice des loyers commerciaux. Au-delà de 12 ans, il est déplafonné et donc donne toute liberté aux propriétaires d’augmenter les loyers. (Il existe aussi un bail précaire de 23 mois maximum, fait pour des situations provisoires et sans droit au renouvellement donc sans droit au bail. Vous risquez donc de ne jamais pouvoir revendre votre fonds de commerce franchisé si vous optez pour ce type de bail.)
3) Le pas de porte ou droit d’entrée est le montant versé au propriétaire d’un local commercial mis en location. Cette somme lui est définitivement acquise et n’est pas récupérable par le locataire. En cas de franchise, ne pas confondre ces droits d’entrée liés au pas de porte et les droits d’entrée dans un réseau de franchise. (Dans la pratique on confond souvent pas de porte et droit au bail)
La propriété commerciale, et la déspécialisation
D’après le code du commerce, à l’échéance du bail, le locataire doit bénéficier d’un renouvellement aux mêmes conditions qu’avant. Ce droit à renouvellement est le fondement même de la propriété commerciale et permet ainsi au locataire de céder son bail et donc sa propriété commerciale au locataire suivant. Vous comprendrez bien que sans cette propriété commerciale votre franchise est invendable et le patrimoine que vous constituerez fortement réduit. Faites-vous épauler par le franchiseur et par un avocat spécialisé, les notaires donnant rarement assez de conseils et se limitant trop souvent à un rôle de contrôleur de la légalité, du formalisme et des éléments obligatoires.
Un commerçant doit exercer exclusivement l’activité stipulée dans le bail. Il existe des baux tous commerces qui permettent de faire ce que l’on veut et des baux permettant de n’exercer que certaines activités plus ou moins précises et restrictives. Dans le cas d’un bail de coiffure, si le coiffeur veut changer de métier et vendre des vêtements, c’est ce qu’on appelle une déspécialisation et il doit demander l’autorisation de son bailleur. Ce peut être une déspécialisation partielle (vendre des chaussettes à côté de chaussures par exemple) ou totale si l’activité n’est plus du tout la même.
Dans ce cas, le bailleur est en droit d’augmenter le loyer indépendamment des clauses du bail 3, 6 ,9 ans. Donc prévoir dès le début un éventail de vos activités futures prévues ou non.
