Le compromis de vente

Achetez et vendez votre franchise sur ac-franchise.com et profitez de nos conseils – Au moment d’acheter un commerce vous vous mettez d’accord avec le vendeur sur un prix et une date.

C’est le moment d’éviter certains pièges : D’abord cette promesse de vente doit bien être signée par le propriétaire du fonds, parfois la signature du conjoint ou d’une autre personne est nécessaire, de plus soyez vigilant sur l’origine de propriété, le nom du précédent propriétaire et le prix de vente doivent être mentionnés.

Il faut veiller à vérifier la liste des biens vendus : matériel, meubles… Un inventaire exhaustif s’impose. Vous vérifierez également les conditions de bail et le règlement intérieur de l’immeuble s’il y en a un, car cela peut parfois compromettre votre activité.

Entre le compromis et l’acte définitif vous devrez obtenir les financements et les agréments utiles, pensez que cela peut prendre deux ou trois mois, prévoyez donc un transfert de propriété en conséquence. Concernant les conditions de cessions, il est d’usage que l’acheteur rembourse la taxe professionnelle au vendeur au prorata du temps d’occupation du local. Pour ce qui concerne la reprise du personnel, il convient d’être prudent pour que la charge imposée ne soit pas trop importante, quant à la clause de non-concurrence, elle est essentielle si vous ne voulez pas que le vendeur parte avec sa clientèle.

Parlons maintenant du prix, il s’agit de la valeur du fonds au sens strict, ce qui exclut les marchandises, les modalités de paiement sont à prévoir en même temps. Pour ce qui concerne l’achat des marchandises en stock, on prendra en compte celles qui sont en magasin le jour de l’entrée en jouissance, après vérification de leur qualité. Leur coût sera fonction du montant des factures. Il y a lieu de négliger les marchandises achetées depuis trop longtemps qui n’ont plus de valeur. Dans le compromis on devra aussi trouver des déclarations telles que le chiffre d’affaires et les résultats des trois dernières années, ainsi que les dettes éventuelles.

Il vaut mieux prévoir des conditions suspensives, empêchant la vente, car elles présentent un intérêt fiscal : s’il n’y en a pas, l’administration considère que la vente est faite et réclame immédiatement le règlement des droits d’enregistrement… Par ailleurs elles garantissent les deux parties contre les conséquences de non-réalisation de l’opération. En général elles concernent la non obtention du financement par l’acquéreur, l’existence de servitudes, la conformité aux normes d’hygiène…

Dans le compromis de vente, on note aussi qui sera rédacteur de l’acte définitif et à quelle date, il est judicieux parfois de prévoir que cette date limite se prolonge tacitement à défaut de dénonciation expresse, une prolongation automatique permet même de ne pas remettre en cause toute l’opération pour un élément manquant. En général l’acheteur verse un dépôt de garantie de l’ordre de 5 ou 10 % entre les mains d’un séquestre, parfois il s’agit d’un acompte qu’il pourra récupérer ou d’arrhes dont le paiement à l’autre cocontractant permet pour chacun de se dédire…

Dominique Deslandes