En premier lieu, le flux de clients qui passent devant votre local : que ce soit en centre-ville ou dans un centre commercial avec un hypermarché, plus le flux sera important, plus vous aurez de chance de les voir passer la porte. Des études existent et sont souvent disponibles dans les chambres de commerce et d’Industrie ou dans les mairies. Mais attention, le nombre de clients peut être important sans pour cela que leurs profils vous intéressent. D’où la nécessité de bien connaitre vos futurs clients : CSP, âge, etc
Evidemment, les bons emplacements, près de la place principale du centre ville ou à la sortie de l’hypermarché de périphérie sont chers et difficiles à rentabiliser. Il faut donc y ajouter un second critère déterminant qui dépend de votre activité : la cible client. Si vous avez une franchise de restauration rapide, le centre-ville est top mais onéreux alors qu’une rue proche d’un lycée ou d’une université ou d’une zone d’activité tertiaire sera plus abordable et s’avérera rentable compte tenu du profil des clients.
A connaitre aussi, les concurrents directs et indirects, les projets immobiliers en cours, les possibilités de parking, etc trop d’interrogations sans réponse, passez votre chemin, le risque ne peut être mesuré, donc est trop grand.
Est-il visible de loin, la longueur de la façade, de la vitrine, la surface de vente, la surface de réserve si nécessaire, son accessibilité. Si tous ces éléments vont dans le bon sens, vous devrez alors calculer si son prix tient face à vos hypothèses de chiffres d’affaires. Le coût d’un emplacement est déterminé par rapport au local lui-même, de sa localisation et de la nature du contrat. Si vous le louez (ce qui est majoritairement le cas), vous devrez évaluer la valeur locative du bien. Elle est calculée comme suit : loyer annuel plus 1/10° du montant du bail diviser par la surface du local.
Elle dépend donc du montant annuel du loyer et du droit de bail mais peut varier en fonction de l’offre et de la demande. Quand l’offre est faible et les demandes fortes, les prix augmentent.
Les réseaux de franchise s’orientent de plus en plus vers les villes moyennes, les grandes agglomérations françaises étant devenues inaccessibles pour un nouveau franchisé sur les emplacements de premier choix. Pour cela deux raisons, d’un côté, la demande a fait monter les prix, de l’autre, la frilosité des propriétaires qui ont peur de l’avenir et demandent des garanties de plus en plus élargies (jusqu’à un an de loyer d’avance !).
Enfin, lorsqu’il faut faire les comptes, la règle d’or à respecter est la suivante : les charges immobilières ne doivent pas excéder 10% du chiffre d’affaires pour ne pas mettre en péril les résultats de l’entreprise.
Tout bon franchiseur sera à côté du franchisé pour chercher l’emplacement et devra de toute façon le valider. Les réseaux ont connaissance des emplacements correspondant le mieux à leur activité et sont à même de faire des propositions. Même si le franchisé, en tant que chef d’entreprise est seul habilité à faire les démarches auprès d’un bailleur, la tête du réseau devra s’impliquer dans le choix et apporter son expertise technique sur l’emplacement et la qualité du local. Il dispose d’éléments de comparaison avec d’autres unités similaires et peut être un conseil averti, sachant qu’il a tout intérêt à ce que son franchisé soit bien placé.
Bon à savoir, lors de l’aménagement du local aux normes de la franchise (cahier des charges mobilier, visuels, etc), le franchiseur ne peut imposer au franchisé ses fournisseurs. Certains refusent les devis sous prétexte de non-conformité pour faire passer leurs propres artisans. Ne pas vous laisser influencer, faites faire des devis comparatifs sur les mêmes prestations.
Découvrez d’autres actualités sur les emplacements et les locaux en franchise !
