En créant une SCI propriétaire de l’immeuble, le foncier sort à la fois du patrimoine privé de l’entrepreneur et du patrimoine de son entreprise. Les biens immobiliers deviennent des biens mobiliers via les parts de la SCI. En cas de revente de l’entreprise, les actifs pourront être cédés sans l’acquisition des murs.
La SCI permet une meilleure transmission des biens ; en séparant les patrimoines professionnel et privé les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise, conserveront les parts de la SCI.
Elle procure des revenus : ceux qui détiennent le capital pourront percevoir les loyers versés par l’entreprise. Lorsque le fondateur est également le chef d’entreprise, il pourra céder son entreprise tout en conservant la source de revenus locatifs.
Il faut nommer un gérant, tenir une assemblée générale avec les propriétaires de parts sociales et respecter les règles de fonctionnement inhérentes à cette structure juridique sous peine d’être considérée par le fisc comme fictive.
Le droit de vote est proportionnel au capital investi par chacun. Le gérant est nommé par les associés et ses pouvoirs fixés par les statuts (ce qu’il pourra décider seul ou non).
Le dirigeant ne peut pas prendre en charge la totalité de l’achat des locaux et attribuant au conjoint par exemple la majorité des parts sociales. Cela s’apparenterait selon le fisc à une donation déguisée.
Le loyer doit correspondre à la valeur locative des lieux : pas de loyer exagéré afin de diminuer le bénéfice de l’entreprise sans risque fiscal.
La SCI peut contracter un emprunt pour l’acquisition du local. Dans le cadre d’une SCI, la banque va prendre des précautions supplémentaires par rapport à une acquisition privée. La SCI étant une structure juridique qui n’existe que par ses associés, l’établissement prêteur demande la caution de chaque associé disposant de ressources. En cas de souci, la banque se retournera contre eux et pourra se payer sur leur patrimoine personnel. C’est la SCI l’emprunteur, mais ce sont les associés qui s’engagent à honorer le prêt sur leurs biens propres.
C’est le régime d’imposition de droit commun. Les loyers perçus par les associés sont imposables en revenus fonciers. Chaque associé est imposé sur la quote part des bénéfices qui lui revient en fonction du capital investi. Attention § une SCI peut être asujettie à l’impôt sur les sociétés dans le cas de location d’immeubles industriels ou commerciaux intégrant du matériel spécifique à une exploitation et dont le loyer varie en fonction du chiffre d’affaires ou du bénéfice.
La SCI est surtout un moyen de protéger le patrimoine immobilier en le séparant de l’activité économique de l’entreprise qui peut connaitre des hauts mais aussi des bas. Elle permet d’acquérir un bien à plusieurs (avec des associés ou en famille).
Pour créer une SCI, c’est assez simple, il suffit de : rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer, enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts, publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales, procéder à l’immatriculation de la société.
