Changement d’activité dans un local sous bail commercial

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  • Créé le : 29/07/2012
  • Modifé le : 29/07/2012
Le bail commercial locatif est en général précis sur l’activité qu’il est prévu d’exercer dans les lieux loués. Le locataire ne peut modifier unilatéralement cette destination juridique.

Le premier locataire d’un local en centre commercial par exemple ne peut se prévaloir de la déspécialisation pendant neuf ans à compter de son début de jouissance. Il doit démontrer que l’activité exercer est devenue insuffisamment rentable et que la transformation est nécessaire.

Justifier le changement d’activité

Il y a lieu d’éviter que la destination de l’immeuble ne soit affectée par le changement d’activité. Un bailleur peut s’opposer au changement d’activité à condition de les justifier : nuisances, clientèle mal adaptée à la catégorie de l’immeuble ou d’autres motifs graves et légitimes. Il peut aussi exercer son droit de reprise en vue d’exécuter des travaux de rénovation ou de restauration.

Notifier le changement d’activité

Dans un premier temps le locataire doit notifier sa demande au bailleur par acte extrajudiciaire, effectué par un huissier. Il doit aussi dénoncer sa demande de la même manière aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Dans les trois mois le bailleur doit aviser les locataires susceptibles d’être concernés par une activité similaire. La réponse expresse du bailleur peut être positive sans conditions particulières ou en formulant des exigences notamment sur le prix.

S’il refuse, il appartient à la partie la plus diligente de saisir le tribunal qui tranchera le conflit. Si la réponse du bailleur fait défaut au-delà de trois mois le code de commerce présume l’acquiescement du bailleur au principe de changement d’activité. Ce qui ne l’empêche pas de réclamer par la suite une modification du prix du bail ou une indemnité réparant le préjudice causé par ce changement.

Lisez aussi : Peut-on tout faire avec un bail tous commerces ?

Dominique Deslandes

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