La loi du 23 décembre 1986 réglemente le bail professionnel qui se différencie du bail commercial. Il présente l’avantage de protéger à la fois le bailleur et le preneur.
Ainsi la loi en prévoit la durée qui est au minimum de six années. Sa reconduction peut être dans l’acte ce qui peut avoir des conséquences importantes pour un professionnel qui envisage des investissements en agencements.
Pour certains professionnels la localisation est majeure et pour d’autres moins, la durée du bail a donc une importance relative suivant les cas. Les parties à l’acte auront toutefois la possibilité de stipuler une durée plus importante que celle prévue par la loi, ce qui permettra au locataire d’investir pour une longue durée dans des réparations locatives et d’aménagement, et on sait comme cela peut être nécessaire pour respecter le concept d’un magasin en franchise.
En outre, le preneur aura toujours la faculté de dénoncer le bail à tout moment en prévenant le bailleur six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire. Une durée plus longue constitue également un avantage pour le bailleur qui sera assuré du rendement et de l’entretien de son bien.
Certaines conditions du bail sont laissées à la libre appréciation des parties, notamment en ce qui concerne la charge des impôts locaux et des dépenses de grosses réparations (cf article 606 du code civil, toiture, charpente, façade, etc.). Le bail professionnel peut prévoir la mise à charge du locataire des dites dépenses. Dans ce cas il devra évaluer les travaux avant de prendre le bail. S’il est convenu qu’il aura à supporter toutes les dépenses afférentes à l’immeuble durant toute la durée du bail, une réduction de loyer est négociable.
En outre, quelle que soit la qualité des parties, preneur et bailleur, il y aura nécessité avant l’entrée en jouissance du local d’établir un état des lieux contradictoire sous seing privé ou par constat d’huissier. Même s’il y a quasiment identité de personnes car la situation peut évoluer au fil du temps. L’état des lieux a pour objet de constater le bien considéré à un moment précis. Le défaut d’état des lieux ne permettrait pas au locataire en fin de bail de justifier la situation de l’immeuble à l’origine et pourrait donc le contraindre de le remettre à neuf…
Un professionnel, même pour une activité civile par nature, peut être invité à signer un bail commercial avec le propriétaire. Cela modifie alors la durée qui est fixée pour neuf années avec faculté pour le preneur de résilier le dit bail à expiration de la 3e, puis de la 6e année. Le preneur doit en principe bénéficier d’un renouvellement automatique tel que celui auquel peut prétendre un commerçant sauf dénonciation par le bailleur dans les formes et délais prévus par la loi. La condition est qu’il y ait manifestation non équivoque de volonté des parties, exprimée dans le bail. Mais il perd dans ce cas la possibilité de résilier le bail à tout moment, ce qui est prévu dans le statut des baux professionnels.
De même le locataire professionnel peut prétendre aux indemnités en fin de bail comme un commerçant s’il ne peut se maintenir dans les lieux, mais la jurisprudence ne va pas dans ce sens. D’ailleurs certains professionnels souhaitent faire modifier la loi par exemple sur le droit au maintien dans les lieux à l’expiration de la convention.
D’après un article de Jean-Pierre Delannoy, avocat au Barreau de Lille, vu dans la lettre Nord-Pas-de-Calais ARA.PL
