Vingt ans que les réglementations Carrez et amiante ont vu le jour, entraînant dans leur sillage AGENDA et quelques pionniers. Bien sûr, à l’époque, on ne parlait pas encore de « diagnostic immobilier ». En vingt ans, ce souci de transparence dans la transaction/location, déjà présent au travers des textes de 1996, ne s’est jamais démenti. En témoignent les nouveaux diagnostics à la location et le renforcement de l’état des risques. De plus, la somme des informations exigées pour la vente/location s’est densifiée, réclamant davantage d’accompagnement. Notre métier a suivi cette évolution, avec un diagnostic passé peu à peu du constat au conseil. AGENDA l’a compris depuis longtemps : ce qui explique notre longévité dans le monde du diagnostic immobilier.
Diagnostics locatifs -Gaz et électricité : ça se précise
Les trois nouveaux diagnostics (gaz, électricité et amiante) à la location devraient être effectifs, pour certains logements, dès le 1er janvier 2017.
Ils arrivent. Prévus par la loi Alur de mars 2014, les nouveaux diagnostics à la location devraient entrer en vigueur au 1er janvier 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 1975 et dont le bail sera signé à partir du 1er janvier 2017, ou au 1er janvier 2018 pour tous les autres logements dont le bail sera signé après cette date. Courant janvier, le ministère du Logement a dévoilé les projets d’arrêtés pour le gaz et l’électricité ; l’arrêté amiante devrait suivre en 2016. Avec ces échéances, aucun bail ne pourra être signé sans son DDT complet en annexe. Aux CREP (pour les bâtiments d’avant 1949), DPE et ERNMT déjà exigés aujourd’hui par la réglementation, il faudra y adjoindre également un diagnostic amiante, un diagnostic gaz et un diagnostic électricité, toujours à la charge du bailleur.
Six ans de validité
Ces nouveaux diagnostics gaz et électricité seront à fournir en cas de location de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et habitation. Et comme pour la vente, seules les installations de plus de quinze ans seront concernées.
Ces deux diagnostics reposeront sur les mêmes référentiels qu’à la vente, la NF P 45-500 pour le premier, et le FD C 16-600 pour le second. Identiques, mais avec des durées de validité différentes selon le contexte. Les pouvoirs publics ont souhaité harmoniser la validité de ces nouveaux diagnostics location avec le CREP locatif, soit six ans. Autrement dit, un diagnostic gaz ou électricité valide trois ans à la vente, pourra être ré-utilisé pour la location, deux fois plus longtemps. Question de bon sens, le ministère du Logement ne souhaitait pas multiplier les frais pour les investisseurs achetant un bien avant de le proposer à la location.
UN DPE OU UN AUDIT À RÉALISER AVANT LA FIN DE L’ANNÉE
Tout propriétaire ou copropriétaire d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement a l’obligation de réaliser un DPE avant le 1er janvier 2017. En copropriété à usage d’habitation de 50 lots ou plus et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, l’obligation est de réaliser un Audit Énergétique. Votre diagnostiqueur AGENDA possède la certification DPE avec mention pour la réalisation du DPE (bâtiment collectif). Il vous proposera de faire appel à son partenaire pour réaliser les Audits énergétique.
ERNMT Une nouvelle refonte
DICRIM, information des sols, mérule et radon, l’information vente/location s’enrichit.
Toujours plus complet, toujours plus complexe. D’enrichi en 2013, avec l’ajout des risques miniers et des informations sur les travaux, l’ERNMT s’offre davantage encore. Le formulaire devrait prochainement compter une nouvelle question : oui ou non, le bien proposé à la location ou la vente se trouve-t-il dans un secteur d’information des sols (SIS) ? Créés par la loi Alur, encadrés par le décret du 26 octobre 2015, ces secteurs d’information des sols sont conçus pour informer l’acquéreur/locataire sur un risque éventuel de pollution.
Les préfets sont chargés d’établir une cartographie au niveau de leurs départements. Autrement dit, il faudra surveiller la parution des arrêtés préfectoraux pour en tenir compte dans le formulaire.
DICRIM, radon, mérule…
Et l’état des risques n’a pas fini d’évoluer. Le ministère du Logement songe également à y ajouter un item supplémentaire sur l’existence d’un DICRIM (Document d’Information Communal sur les Risques Majeurs) dans la commune. Sans oublier les autres informations acquéreur/locataire, aujourd’hui en gestation, dont on ne sait si elles feront l’objet de documents distincts, ou si elles viendront compléter, le formulaire existant.
On pense notamment au risque mérule (un élément du DDT non intégré à l’ERNMT), déjà applicable, mais conditionné par la publication des arrêtés préfectoraux définissant les zones à risque mérule. De même, une information radon est également attendue dans un proche avenir. Une ordonnance du Gouvernement en date du 10 février, crée l’obligation d’une information pour la vente/location quand le bien se situe dans une zone à risque. Cette ordonnance renvoie toutefois à des textes d’application à paraître afin de définir ces « zones à potentiel radon ».
PPR, secteurs d’information des sols, DICRIM peut-être, et bientôt mérule et radon : cela fait beaucoup. Compléter cet indispensable formulaire va réclamer encore un peu plus de temps et d’analyse à l’avenir. D’autant qu’un état des risques absent, incomplet ou erroné peut se révéler fort préjudiciable. La réglementation L.125-5 du CE stipule qu’en cas de « non respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution d’un contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location ».
RC Pro : attention aux contrefaçons !
Faute de trouver un assureur, certains « diagnostiqueurs » sont amenés à exercer sans aucune RC Pro, dans l’illégalité. Quitte à fournir de fausses attestations pour tromper la vigilance des notaires. On a malheureusement noté une recrudescence de tels cas au cours de la dernière année. AGENDA Diagnostics, c’est l’assurance d’un diagnostiqueur qui travaille dans les règles. Nous disposons d’un contrat offrant les garanties les plus élevées du marché : 3 millions par année et par sinistre. Ces garanties exceptionnelles témoignent aussi de la confiance que nous portent les assureurs.
Diagnostic électricité et parties communes
Souhaité dès 2005 par le Conseil national de la concurrence, le diagnostic électricité des parties communes est aujourd’hui demandé par le GRESEL. Le Groupe de réflexion sur la sécurité électrique rappelle que nombre d’incendies trouvent leur origine dans les parties communes des immeubles, et que l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements a montré qu’un défaut de mise à la terre concernait souvent l’immeuble entier. Conscients que leur responsabilité pénale pourrait se voir engagée, de nombreux bailleurs sociaux le pratiquent déjà. AGENDA Diagnostics propose depuis plusieurs années un diagnostic adapté aux parties communes, principalement sur la base du référentiel FD C 16-600.
Rénovation La transition énergétique, c’est maintenant
AGENDA Énergies met son expertise au service de la rénovation énergétique.
Promulguée au cœur de l’été, la loi sur la transition énergétique promet d’importants bouleversements. L’intention du Législateur est limpide : bientôt dix ans après l’avènement du DPE (en 2006), il estime le public suffisamment sensibilisé, et il est temps désormais d’enclencher la vitesse supérieure dans le vaste chantier de rénovation énergétique du parc hexagonal. En témoignent plusieurs mesures indexées sur la performance énergétique du bien : interdiction de vendre un logement énergivore pour les bailleurs sociaux depuis le 1er janvier 2016, inter¬diction de vendre ou de louer un logement qui ne respecterait pas un critère de performance minimale, obligation de rénovation des passoires (F et G) à compter de 2025, instauration d’un carnet de santé numérique pour le loge¬ment, dont les contours devraient être précisés dès 2016…
Depuis plusieurs années, AGENDA Énergies a donc mis sur pied l’ère, littéralement Étude de Rénovation Énergétique. Car aussi complet soit-il, le DPE reste d’abord un outil de diagnostic et de sensibilisation, incomplet dans une perspective de rénovation énergétique.
AGENDA guide les propriétaires et bailleurs
Chaque année, AGENDA produit déjà plusieurs milliers d’études, se forgeant au fil des ans une solide expérience. L’ensemble du réseau a par ailleurs été formé à la réalisation de cette mission.
Avec cet ÈRE, l’expert n’est pas là pour vendre telle chaudière ou privilégier tel autre équipement, mais pour proposer une solution globale, adaptée au bien, qui permettra d’abaisser singulièrement les consommations énergétiques et de gagner en confort.
Pour être complète, l’expertise d’AGENDA guide également le bailleur et le propriétaire parmi les nombreuses aides mobilisables, dans la perspective d’une rénovation énergétique réussie. De sorte que le client dispose de toutes les clés pour prendre sa décision.
