Il faut savoir qu’un bailleur a un droit d’option au renouvellement, sauf s’il s’était engagé préalablement à renouveler le bail. De même un locataire ayant accepté par contrat un montant de loyer ne peut le modifier.
L’opération de renouvellement du bail commercial est soumise à certaines conditions légales et signée chez un notaire. La propriété du fonds est cette première condition, tout comme le propriétaire est garant de la « commercialité » du local.
Le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans minimum. Néanmoins, comme au départ, le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de trois années, c’est pourquoi on parle de bail « 3-6-9 ». En principe le renouvellement se fait dans les mêmes conditions que le bail initial. Le droit de renouvellement concerne la totalité des lieux loués, même si la propriété est divisée. Le bailleur dispose de droits de reprise par exemple pour construire sur un terrain ou pour y habiter. Il peut donc s’agir d’une reprise partielle et le renouvellement portera sur la partie non reprise.
Par ailleurs si le locataire a procédé à une sous-location partielle, le sous-locataire peut obtenir le droit d’accéder directement à un bail avec le propriétaire. De ce fait le nouveau bail correspond à des éléments partiels par rapport au bail commercial d’origine.
Au contraire il se peut que le bail renouvelé concerne des locaux ou des terrains plus étendus. Ainsi lorsqu’un locataire a construit de nouveaux espaces, le bailleur en devient propriétaire. Le nouveau loyer correspond à la valeur locative des éléments sur lesquels porte le nouveau bail. La progression du loyer est soumise à la variation de l’indice du coût de construction ou de l’indice des loyers commerciaux. La valeur locative doit être d’autant moins élevée que les charges sont lourdes.
Il y a donc nécessairement un accord entre le bailleur et le locataire. Le loyer du premier bail est pris en considération lors du renouvellement. Il est possible que certains éléments modifient largement la valeur locative au moment du renouvellement du bail commercial. Les parties apprécieront cette variation en fonction des surfaces mais aussi de l’intérêt que représente le local proposé. Ainsi lorsque des travaux ont amélioré notoirement les lieux, il est normal que le loyer soit augmenté Cela peut être un ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur par exemple.
Les modalités d’application des variations de loyer sont différentes si la durée du bail commercial excède 9 ans. Il y a lieu dans ce cas de distinguer les baux de plus de 9 ans, de 12 ans, de plus de 12 ans A vérifier avec votre notaire.
Dominique Deslandes
