Pour Bernard Cadeau, Président du réseau d’agences immobilières ORPI «le marché de l’immobilier est à un point de rupture. Pour les pouvoirs publics, pour les institutions bancaires, pour tous les acteurs il devient urgent d’agir !»
Hausse des prix de l’immobilier, déficit de biens Quelle est la réalité du marché immobilier en France au cours des deux dernières années ? Quels sont les mécanismes qui sous-tendent ces affirmations régulièrement mises en avant ? Comment fonctionnent-ils et quelles sont leurs conséquences ?
A l’encontre de l’idée trop souvent répandue que l’agent immobilier ferait le prix du marché et partant du principe que le prix d’un bien immobilier est en réalité la résultante de l’offre et de la demande à un instant T, le réseau ORPI a mis à profit son expertise de premier réseau immobilier en France pour tenter de mieux illustrer et comprendre les mécanismes qui fixent, in fine, les prix des biens et régissent le marché.
En s’appuyant sur l’expertise d’Opinion Way, le réseau d’agences immobilières s’est donc plongé dans sa propre base de données pour analyser les centaines de milliers de requêtes de recherches et de mandats de vente qui lui sont confiées. Fort d’un maillage territorial unique en France avec plus de 1 200 points de vente, d’une puissance sur le web inégalée avec plus de 1,9 million de visiteurs par mois1 et d’outils exclusifs tels que l’Etude Comparative de Marché (ECM) qui permet d’estimer le prix de vente au plus juste, ORPI a ainsi compilé et mis en lumière l’ensemble des offres et des demandes qui lui ont été adressées en 2011 et au premier semestre 2012.
Il en ressort un baromètre exclusif et inédit permettant de confronter l’offre et la demande de biens immobiliers au niveau national et régional pour ainsi mieux comprendre comment se fixent les prix et identifier les obstacles et les freins qui conduisent à une hausse soutenue des prix et au déficit apparent de biens immobiliers.
Au global, on observe un déséquilibre croissant entre offre et demande entre 2011 et le premier semestre 2012 : ainsi, au premier semestre 2012, l’offre de maisons augmente, passant de 51 % à 59 %, tandis que la demande stagne, restant à 50 %. A l’inverse, l’offre d’appartements se réduit, passant de 49 % à 41 % au premier semestre 2012, tandis que la demande reste la même.
De manière générale, alors que l’écart se creuse côté offre, la demande fluctue peu. En effet, contraints par un pouvoir d’achat toujours plus limité, les acheteurs adoptent désormais une position attentiste et ne disposent que de peu d’encouragements à l’achat. Dans les faits, cela se traduit par une diminution du volume des ventes de près de 15 % au premier semestre 2012. Un constat qui risque de s’aggraver avec la disparition des boosters de dynamisme tels que la loi Scellier ou le PTZ.
De manière générale, les chiffres mettent en lumière une offre de logements peu adaptée à la demande réelle avec une offre forte de grandes maisons et de petits appartements, là où les acheteurs, tout particulièrement les primo-accédants, recherchent des surfaces de taille moyenne.
Autant de données qui expliquent notamment le déficit de biens immobiliers en France malgré un parc de logement relativement fourni, mais peu adapté aux besoins des clients.
«Notre rôle est de donner des prix de marché justes afin de remplir notre mission qui est de rapprocher vendeurs et acquéreurs», confie Bernard Cadeau, président d’ORPI.
Plusieurs paramètres environnemntaux influent sur ler prix des biens. Afin de permettre aux vendeurs qui contactent les agences ORPI d’avoir une idée précise de la valeur deleur bien, les professionnels ORPI s’engagent pour chaque estimation à faire une Etude comparative de marché. Suivre le prix conseillé par un Agent Immobilier ORPI est le meilleur moyen pour un vendeur de voir son projet aboutir.
Il existe des écarts importants entre le prix souhaité par le vendeur, le prix de mise en vente et le prix vendu au réel. L’agent immobilier a pour rôle de fixer le juste prix, en aidant le vendeur à estimer son bien au plus juste, soit en faisant prendre conscience à l’acheteur du prix réel du marché. Il apporte ainsi son expertise du marché de l’immobilier pour faire en sorte de parvenir à un prix équitable pour chacune des parties. Chaque bien étant spécifique, il propose donc une approche sur mesure, étudiée pour chaque demande.
Au-delà des écarts par ailleurs compréhensibles entre prix souhaité par le vendeur et prix de vente au réel, on observe une stabilisation du prix de vente des maisons (247 k€ au premier semestre 2012 vs 245 k€ en 2011), alors que le prix des appartements augmente de 5 % au premier semestre 2012.
Malgré une stabilisation des prix le délai de vente s’est accru de manière significative entre 2011 et le premier semestre 2012, passant de 70 à 92 jours, soit plus de 3 semaines supplémentaires. En cause : des acheteurs frileux face aux incertitudes économiques, attentistes vis-à-vis de la mise en oeuvre des promesses de campagne ou des aides fiscales et incitatives, et auxquelles s’ajoute la méfiance des banques. A nouveau, le rôle de l’agent immobilier, intermédiaire indispensable au moment de la transaction, doit permettre de faire prendre conscience à chacune des parties prenantes de la réalité du marché et ainsi faciliter les échanges.
« Il n’existe pas une vérité immobilière qui vaudrait pour l’ensemble du territoire national. Seul le marché parle, en fonction des caractéristiques locales spécifiques à chaque zone, générant en réalité non pas UN mais DES marchés immobiliers. L’agent immobilier intervient donc comme un sachant (ou éclaireur) indispensable. La connaissance de son environnement et des critères de sa zone de chalandise vont lui permettre de faire se rencontrer l’offre et la demande, au juste prix. Chez ORPI, nous avons à coeur d’apporter cette expertise à nos clients grâce à un maillage territorial unique en France et des agents immobiliers spécialistes dans leur région et sur leur marché. »
