Le plus souvent détaché de l’investissement global, le local d’une franchise engage des frais induits qui peuvent être plus ou moins importants selon les préconisations du concept. Pour les concepts qui nécessitent un emplacement N°1 dans des agglomérations de référence, le droit au bail, le pas de porte ou l’achat d’un local, seront beaucoup plus élevés que dans une bourgade rurale.
Détachés de l’investissement global, les frais de prise ou de reprise de local peuvent être plus ou moins importants selon l’activité. En effet, selon les concepts, la qualité commerciale du local sera plus ou moins exigeante.
Pour une activité de services par exemple, un local de bureaux sans vitrine pourra suffire. Pour un commerce, à l’évidence, la vitrine est un passage obligé et pour attirer la clientèle, le local a intérêt à être placé en zone marchande portée par un flux de chalands important. En galerie marchande d’un centre commercial ou en centre-ville, les boutiques doivent être, autant que possible sur des emplacements N°1 ou 1bis.
En terme de loyers, bien évidemment, les prix feront le grand écart. En terme de frais annexes et notamment de droit au bail et de pas de porte, les écarts seront aussi importants.
Qu’est-ce qu’un pas de porte ?
Le pas de porte est une clause spécifique du contrat de bail commercial. Il correspond à un droit d’entrée, et doit être réglé à ce titre par le futur locataire au début du bail. Le montant du pas de porte est fixé en toute liberté. Plus l’emplacement du local est recherché et plus le pas de porte sera élevé.
Selon les cas, la somme correspondant au pas de porte peut être réglée en supplément d’un loyer, ou sous la forme d’une indemnité en « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ». Pour être légale et valable, la clause du pas de porte doit être explicitement mentionnée dans le contrat de bail. Elle doit mentionner en toute clarté son montant, sa nature et les conditions de son règlement
Si le pas de porte est réglé sous forme de supplément de loyer, son montant doit être comptabilisé en charges pour le locataire. Il rentre dans les frais amortissables de premier établissement. Si le pas de porte est réglé sous forme indemnitaire, son montant entre dans la catégorie des actifs incorporels. Il ne peut donc être amorti.
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Contrairement au pas de porte, le droit au bail n’est pas dû au propriétaire du local commercial mais au locataire sortant. Il intervient donc dans la reprise d’un bail commercial existant. Le nouveau locataire verse ainsi à l’ancien locataire du local commercial, une somme d’argent qui correspond au droit d’occupation des locaux comme le droit au renouvellement du bail. Il fait l’objet d’une clause du contrat de cession de bail. Par son acquisition, le locataire entrant rachète le droit de bénéficier du bail en cours entre le locataire sortant et le bailleur, et ce dans les mêmes conditions.
Le montant du droit au bail est fixé par la loi du marché, comme le pas de porte. Celui-ci dépend de l’attractivité de la zone, du local, de la durée du bail avant sa fin…
D’un point de vue comptable, le droit de bail est un élément du fonds de commerce. Pour le locataire entrant, le droit au bail est une immobilisation incorporelle, non amortissable, inscrite à l’actif de son bilan. La vente du droit de bail peut être indépendante de la vente du fonds de commerce, et le bailleur peut toutefois s’opposer à la vente indépendante du droit de bail sans le fonds de commerce.
