Pourquoi un avocat et spécialisé qui plus est? Parce que votre notaire n’est pas plus payé s’il vous aide à négocier, parce que le notaire du propriétaire n’est vraiment pas là pour vous aider, parce que les experts comptables ne sont pas les plus compétents en la matière, parce que le franchiseur n’a peut-être pas un service adapté et parce que votre expérience personnelle ne suffit certainement pas à affronter un droit complexe et une jurisprudence évolutive. Alors, oui, nous vous mettons en garde car nous avons trop vu de baux signés sans comprendre.Le bail commercial est un contrat de location de locaux aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. Le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers si c’est un artisan.
Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec notamment un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le cadre peut paraître contraignant, il faut savoir que de nombreux points peuvent être négociés.
Le montant du loyer
Librement établi par les deux parties, il est en principe soumis à une révision triennale. Il varie aussi selon l’activité du locataire : indice ICC (indice du coût de la construction) si celle-ci est commerciale ou hôtelière Ilat (Indice des loyers des activités tertiaires). La seconde varie moins que la première aussi est-il parfois judicieux de négocier un plafond annuel.
Pour ne pas subir des hausses importantes et difficiles à prévoir, il est possible d’insérer une clause spécifique d’indexation dite clause d’échelle mobile. En quoi consiste-t-elle ? Elle permet d’indexer le loyer en fonction de l’indice choisi et d’en prévoir la périodicité sans pour cela supprimer la révision triennale prévue par la loi. Enfin, il est possible aussi de négocier les dates d’échéances du loyer (début, milieu ou fin de mois) ainsi que celles du dépôt de garantie.
La durée du bail : classique 3/69 ou 12 ans ou court de 3 ans
Le bail commercial dit classique est conclu pour une période de 9 ans sachant que le locataire peut partir au bout de chaque période de 3 ans à condition de respecter un préavis de 6 mois et d’en avertir le bailleur par voie d’huissier. D’où le nom communément utilisé de bail 3 6 9. Le locataire et le propriétaire peuvent prévoir une durée supérieure, mais il leur est interdit de stipuler une durée inférieure à neuf ans.
Pour une durée de plus de 12 ans certains bailleurs peuvent demander un bail ferme de 6 ans en échange d’avantages pour le locataire (loyer moins élevé ou travaux d’aménagement par exemple). Ceci doit être évidemment stipulé dans le contrat de bail. A noter que certains bailleurs utilisent les baux longs de 12 ans pour échapper au droit a droit du renouvellement du bail que la loi offre aux locataires dans le cas du bail 3 6 9 .
Un bail commercial de courte durée, dit bail précaire, engage le locataire et le propriétaire pour une durée de trois ans maximum. (En vertu de la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, la durée maximale est passée de 2 à 3 ans à compter du 1er septembre 2014. La limite des 2 ans ne change pas pour les contrats qui auraient été renouvelés ou signés avant cette date.) Les avantages du bail commercial de courte durée pour le locataire sont, entre autres, une minimisation de ses risques financiers, un dépôt de garantie souvent moins élevé que dans un bail commercial classique. Le bail commercial de courte durée peut être transformé en bail commercial classique à l’expiration du contrat si le bailleur l’accepte….ce qui n’est absolument pas garanti. Le locataire ne peut donc amortir des travaux ou d’autres investissements élevés.
Bien définir la répartition des charges
Le contrat de bail commercial, doit indiquer avec précision la répartition des dépenses locatives courantes entre le bailleur et son locataire, notamment en ce qui concerne les taxes ou les charges de copropriété. D’où la nécessité de négocier tous les points pour que chacun prennent en charge ce qui lui revient de droit et éviter les conflits en milieu ou fin de bail.
On peut distinguer deux catégories de charges imputées à l’exploitation d’un local commercial : les charges de copropriété et les charges liées à l’exploitation du local. la refacturation des charges de copropriété n’est pas automatique et doit être notifiée dans le bail : répartition entre les parties, sous forme de forfait avec avance de fonds et régularisation annuelle. avec contrôle du preneur.
Les coûts de consommations propres au local (eau, électricité, gaz, chauffage, etc.) ne posent pas de problème car facilement identifiables ce qui n’est pas toujours le cas des frais d’entretien et de travaux soit en raison de la vétusté du bâtiment soit lié à des contraintes administratives (les travaux qui relèvent de la mise en conformité avec une réglementation en vigueur sont à la charge du bailleur par exemple.) En fonction de l’état du bâtiment, il est conseillé de bien préciser les travaux nécessaires, qui les prend en charge et dans quelle proportion. S’il est en général admis que le bailleur paie les gros travaux liés à la structure et la solidité du local, il faudra déterminer ce qui relève de l’entretien courant.
Jean Samper
Franchise Business Club
