Quel statut pour les locaux professionnels ?

Le bail d'un local commercial n'est pas la seule solution, il y a le bail de courte durée (voir par ailleurs notre article du 5 courant)et d'autres statuts peuvent exister en fonction de la nature des locaux utilisés.

D'abord il y a la domiciliation dans l'habitation, soumise à certaines conditions pour le temps de la constitution de la société. Elle peut quand même durer cinq ans à partir de la date d'immatriculation au registre du commerce. Si l'entreprise est individuelle en revanche elle n'est pas limitée, tant que la résidence principale est conservée. Cette domiciliation ne concerne pas l'activité elle-même, elle est une simple adresse administrative. Les syndics de copropriété doivent être informés de l'intention de faire domicilier une entreprise dans le logement personnel. Ensuite il y a le principe du logement converti en local commercial. Ceci est interdit depuis une ordonnance de 1945, à Paris, dans les communes de plus de 100 000 habitants et d'autres encore ayant fait l'objet d'une interdiction préfectorale. Il y a donc des communes où cela est autorisé et des possibilités d'obtention de dérogation. Une telle dérogation est toujours accordée à titre personnel.

Autre possibilité : une entreprise peut s'installer provisoirement ou de façon permanente dans les locaux d'une autre entreprise ou dans des locaux collectifs, centres d'affaires ou pépinières. L'entreprise domiciliaire doit avoir la jouissance des locaux et la faculté de les mettre à disposition des entreprises domiciliées, avec des moyens matériels nécessaires à l'activité. Depuis la loi sur l'initiative économique de 2003 cette possibilité est réservée aux sociétés.

Il existe aussi la convention d'occupation précaire qui ne peut être conclue que dans certaines circonstances particulières : pour des locaux devant être démolis ou dans un immeuble en attente d'expropriation par exemple. Il n'y a pas de loyer à verser mais une. Ensuite il y a la possibilité d'établir une location saisonnière, pour quelques semaines ou quelques mois par an, elle est toujours exclue du statut de bail commercial. Même si du matériel est entreposé toute l'année, si le loyer n'est pas payé sur 12 mois le statut de location saisonnière est conservé.

Autre location : celle de vitrines ou d'étalages. Dans la mesure où elles ne permettent pas à elles seules d'exercer une activité commerciale normale, les locations de ce type ne relèvent pas du statut de bail commercial et ne donnent pas droit à une durée minimale de 9 ans. Ces locations relèvent du code civil. En revanche les locaux accessoires de locaux commerciaux comme les entrepôts, caves ou hangars relèvent eux du statut de baux commerciaux. A noter que la location d'un emplacement ou d'une surface de vente à l'intérieur d'un grand magasin ou d'un centre commercial est considéré comme un contrat de concession. Un locataire peut aussi bénéficier d'un bail emphytéotique, il lui donne le droit pour une longue durée (de 18 à 99 ans !) d'hypothéquer ou de louer le bien. En contrepartie il assume toutes les charges qui se rapportent à l'immeuble loué.

Pour une activité non commerciale ou libérale il existe par ailleurs le bail professionnel.. Il est régi en partie par une loi de 1986 et par le code civil. D'une durée de 6 ans minimum, il bénéficie de conditions de location souples. Enfin reste le bail mixte qui est destiné également aux exploitants non commerciaux, il octroie des droits supplémentaires tant au locataire qu'au propriétaire par rapport à un bail classique. Il ne peut s'appliquer aux libéraux exerçant en société.

Dominique Deslandes


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