Pas de porte et droit au bail

Il s'agit de ce que tout commerçant, franchisé ou non, doit verser pour entrer dans un local commercial, mais il existe aussi le bail à l'américaine…
Le pas de porte est payé au propriétaire des murs au moment de la signature du bail pour un local vacant, cette somme est acquise définitivement. Son montant est fixé par négociation entre les deux parties. On peut le considérer comme un supplément de loyer soit comme une indemnité correspondant à des avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer. Il peut également être considéré comme une indemnité pour la dépréciation de la valeur des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. D'ailleurs le propriétaire qui souhaite reprendre son local devra verser une indemnité d'éviction.
Le bail doit être clair sur ce pas-de-porte, en cas de conflit il est le plus souvent considéré par les juges comme un supplément de loyer. La qualification de ce pas-de-porte a des incidences fiscales : pour le propriétaire un supplément de loyer est considéré comme un revenu foncier alors qu'aucune fiscalité ne s'applique à l'indemnité. Pour le locataire le supplément de loyer est déductible des charges, dans le cas d'une indemnité, elle est inscrite dans les éléments incorporels du bilan.
Le droit au bail intervient lorsqu'un bail est repris à un locataire précédent. C'est une cession du bail et donc un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Fiscalement, le locataire cédant reprend le droit au bail pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le nouveau locataire fait figurer le droit au bail à l'actif du bilan, comme immobilisation incorporelle non amortissable, il est soumis aux droits d'enregistrement.
Si le repreneur poursuit l'activité du précédent locataire avec la même clientèle, le propriétaire ne peut s'opposer à la vente. Ce n'est pas le cas lorsque le bail est cédé indépendamment du fonds de commerce.
Le bail à l'américaine quant à lui est un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail. Il n'y a donc pas de somme à verser au départ, mais le loyer sera plus élevé sur toute la durée du bail, une partie représentant un étalement du droit d'entrée dans le local commercial, en plus de la valeur locative du lieu. A la fin le locataire ne récupère rien auprès de son successeur en cas de cession de son bail et les modalités de renouvellement ne sont pas toujours clairement établies.
 Dominique Deslandes

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