Le point sur la loi Pinel relative aux baux commerciaux

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises avait pour but d’équilibrer les rapports entre bailleurs et locataires par un encadrement des loyers et une meilleure répartition des charges . Promulguée en juin 2014, ses difficultés d’application sont notoires aux dires des professionnels de l’immobilier commercial; notamment l’augmentation de ce que les baux doivent comporter comme pièces annexes au contrat de location, sur l’inventaire des charges et leur répartition entre le bailleur et le locataire et les documents à fournir.

Après deux ans, il semble pour beaucoup que le législateur, en voulant équilibrer les relations entre bailleur et locataire n’a fait que complexifier le régime
.

Rappel des principales mesures de la loi Pinel

L’évolution des loyers est basée sur l’Indice des loyers commerciaux ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et la loi Pinel a fixé une limite d’augmentation de 10 % par rapport au dernier loyer en cas de renouvellement ou de nouveau bail.

Le bailleur doit établir un état des lieux d’entrée et de sorti accompagné d’un inventaire annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire (taxes foncières, redevances, charges d’immeubles…). Cet inventaire devrait être revu annuellement pour que le locataire puisse connaître en détail les sommes acquittées. Le décret du 3 novembre 2014 précise les frais à la charge du locataire et du propriétaire. Le locataire devra s’acquitter des frais d’eau, d’électricité et de chauffage, des dépenses de la copropriété selon sa quote-part, des travaux d’embellissement et des impôts locaux.

De son côté, le bailleur aura à sa charge les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale. Le bailleur est dans l’obligation d’informer le locataire des travaux effectués dans les 3 années précédant la signature du bail, et prévus pour les 3 années à venir ainsi que leur coût.

Ce qui freine le déroulement

La facturation des charges qui doit comporter des documents précis non contestables et en particulier les travaux d’embellissement à la charge du locataire et les frais de rénovation et de mise aux normes à la charge du bailleur. En France, la moitié des centres commerciaux a plus de 30 ans et ont besoin d’être rénovés et les enseignes se retrouvent parfois devant des appels de charge d’embellissement qu’elles jugent plutôt du ressort du bailleur et des frais de rénovation.

D’où des discussions longues et parfois stériles pour savoir à qui imputer quoi et de le valoriser vraiment sous forme de documents précis et le positionner soit à la rénovation soit  à l’embellissement.

Quant au lissage des augmentations de loyers ne pouvant excéder 10% du loyer acquitté de l’année précédente, c’est une protection pour les petits commerçants dont l’équilibre financier (surtout après seulement 3 ans d’activité) n’est pas toujours atteint mais évidemment un manque à gagner pour les investisseurs de surface commerciale.

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