La répartition des charges entre bailleur et locataire

Le bail commercial, contrat de location entre un propriétaire de local et un commerçant est soumis à des règles particulières qui garantissent la protection du locataire commerçant sur différents points dont la durée de 9 ans, le plafonnement du loyer, le droit au renouvellement du bail ainsi que le droit à une indemnité en cas de non renouvellement du bail.

Cependant,  les charges découlant du contrat de bail n’avaient jamais été clairement distribuées légalement et ont fait l’objet de nombreux litiges. En bref qui doit payer quoi ? Sachant que sans directives législatives, c’est souvent le locataire qui avait le plus de charges compte tenu du flou juridique dans la description des dépenses d’entretien (travaux structurel ou simple travaux d’entretien). La loi Pinel a changé la donne pour les contrats signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Ce qui ne peut plus être à la charge du locataire

Les dépenses au sens du Code civil relatives aux grosses réparations : gros oeuvre, murs et couvertures qui concernent la structure de l’immeuble c’est-à-dire les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations,

Les dépenses concernant les travaux pour la mise en conformité s’il s’agit de grosses réparations

Certains impôts
, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur.
Les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local loué ;
Les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans le cas d’un centre commercial par exemple.

Ce qui doit être précisé dans le bail

Les contrats de bail commercial doivent lister de manière exhaustive les charges, impôts, taxes et redevances liés au bail avec la répartition entre bailleur et locataire. Cet inventaire doit faire l’objet d’une actualisation annuelle comportant  les nouvelles  charges, impôts, taxes et redevances.

A la signature du bail, à renouveler tous les 3 ans, le bailleur est dans l’obligation de fournir au locataire un budget prévisionnel des travaux prévus dans les 3 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif chiffrés des travaux effectués au cours des 3 années précédentes.

Ce qui reste à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire : dépenses d'eau, de gaz et d'électricité, d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs...

les dépenses d'équipement de la copropriété : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien, travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique

Les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble
ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères..

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