La loi Alur modifie en profondeur le paysage du monde de l’immobilier

Très attendue et parfois redoutée par le monde de l’immobilier, à savoir les professionnels comme les particuliers, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été votée et publiée au journal officiel du 26 mars 2014. En attendant que les décrets d’application qui l’encadrent soient définitivement adoptés, la loi a pour ambition de réformer en profondeur le secteur de l’immobilier en France et notamment pour résoudre les problématiques de logement actuelles.

Un parc locatif de 12 millions de logements en France

Porté au départ par l’ancienne ministre du Logement, Cécile Duflot, la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) devrait subir quelques modifications par rapport aux dispositions prévues initialement car certaines adaptations aux réalités se feront notamment par décrets. Elle devrait néanmoins modifier le secteur de l’immobilier, et notamment la partie locative, dont le parc en France compte tout de même 12 millions de logements (6,7 millions pour le parc privé et 5,3 millions pour le parc public).

L’encadrement des loyers pour 28 agglomérations métropolitaines

La mesure phare de cette loi concerne l’encadrement des loyers, dont ceux des nouvelles locations étaient fixés librement depuis 1997. Cette disposition s’adresse aux zones dites tendues au niveau de l’habitat, donc les 28 agglomérations métropolitaines de plus 50 000 habitants. Elle vise à fixer un loyer médian de référence par arrêté préfectoral selon chaque catégorie de logement et leur situation géographique. Un montant, majoré de 20 %, que le propriétaire ne pourra pas dépasser. La mesure, qui permettait des exceptions pour certains logements jugés « exceptionnels » du fait de certaines caractéristiques atypiques (vue, terrasse, etc.), est en revanche en train d’être remise en cause, notamment par le Conseil constitutionnel qui la juge discriminatoire. De même, la garantie universelle qui était censée permettre d’indemniser les propriétaires en cas de défaut de paiement des locataires, a été finalement abandonnée.

Les frais d’agence modérés

Autre mesure importante et assez médiatique, les frais d’agence pour un bien immobilier seront indexés non plus en en fonction du montant du loyer mais de la surface et de la situation géographique du bien concerné. Ainsi, à Paris et l’Ouest parisien, le tarif devrait être de l’ordre de 16 euros le mètre carré, contre 14 euros pour les 28 agglomérations concernées par l'encadrement des loyers, et 11 euros pour le reste de l’Hexagone. Cette mesure signifie une économie substantielle pour les locataires puisqu’au final la facture des frais d’agence devrait être divisée, dans le meilleur des cas, par deux.

La loi s’attaque aussi à la location meublée et à la colocation

La location meublée est elle aussi concernée par cette loi, puisqu’en plus  d’équipements obligatoires (cuisine équipée, lit, etc.), un bail et un état des lieux types seront précisés par décret. Par ailleurs, le dépôt de garantie, qui jusqu’à présent n’était contraint par aucune limite, devrait être fixé à l’équivalent de deux mois de loyer. Les règles de la colocation, elles, ont été modifiées pour que la clause de solidarité expire dans un délai de six mois après le départ d’un colocataire (ou si un nouveau locataire est trouvé entre temps) donc qu’un colocataire qui a quitté le logement ne soit plus redevable d’un défaut de paiements de ses anciens colocataires.

Des documents obligatoires à destination des acheteurs

En plus de la partie locative du secteur immobilier, la loi Alur définit un certain nombre de nouvelles règles dans le cas de l’achat d’un logement, et en particulier sur les documents à fournir pour les acquéreurs et les vendeurs. Si ces derniers devront présenter des documents complémentaires tels que le montant des charges courantes ou encore, le cas échéant, le règlement de copropriété, les acquéreurs devraient bénéficier de démarches administratives simplifiées pour faciliter le montage de dossier et ainsi faciliter la vente.

Plus de transparence pour les syndics de copropriétés

Les syndics de copropriétés sont aussi concernés par les nouvelles mesures prévues par la loi Alur. La volonté affichée du gouvernement est d’apporter plus de transparence dans ce domaine, en particulier par l’obligation de créer deux comptes bancaires distinctes, un dédiée à la gestion courante et l’autre pour réunir un fond de travaux pour les immeubles de plus de dix lots. La rémunération des syndics de copropriétés devraient également fixée par un décret qui instaura un forfait de base. Par ailleurs, un établissement public devrait recenser dans un registre l’immatriculation de toutes les copropriétés. Enfin, en cas de recherche d’un nouveau mandataire pour les copropriétés dotées d'un conseil syndical, une mise en concurrence est désormais imposée par la loi.

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Vu dans L’Expansion – juin 2014


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  • Crée le: 20/07/14 22:25

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