TOSTAIN & LAFFINEUR Real Estate.

Agent immobilier et investisseur

Activité(s) : Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commerciale

Que change la Loi PINEL pour les baux commerciaux ?

Pour éclairer ses clients, le cabinet Tostain et Laffineur a souhaité revenir sur les changements majeurs que la loi PINEL amène dans les baux commerciaux et a donc sollicité Natacha MARCHAL, avocat spécialisé dans le droit immobilier. Nous retranscrivons ici cet article publié dans la lettre de Tostain et Laffineur.

"Quelles sont les mesures phares de la Loi PINEL sur les baux commerciaux ?
La loi PINEL a eu un décret d'application datant du 03 Novembre 2014. Nous retiendrons 10 mesures phares de la loi PINEL. La première disposition importante concerne la durée du bail.

1/ Durée du bail

"Nouveauté loi PINEL : une période ferme supérieure à 3 ans n'est plus possible.
SAUF (liste des exceptions) :
- Si la durée du bail est supérieure à 9 ans
- Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux
- Pour les baux portant sur des locaux Stockage
- Pour les baux portant sur des locaux monovalents : construits en vue d'une seule utilisation (exemple: hôtel)

Ne rentrent pas dans le cadre des exceptions, les locaux :
- à usage de commerce
- à usage d'activité accueillant un outil de production.

Que faire si les parties souhaitent s'engager sur une période ferme supérieure à 3 ans?
Il est donc conseillé de faire des baux d'une durée supérieure à 9 ans.
Exemple : Bail de 10 ans. A l'issue de la période ferme choisie, les échéances des autres périodes sont libres
(exemple : bail de 10 ans, périodes : 6 – 9 – 10 ans)
Les autres mesures phares sont les suivantes.

2/ Déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

Si le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative, l’augmentation sera lissée annuellement et ne pourra pas dépasser 10% du montant loyer acquitté sur la dernière année.
Exemple : Lors du renouvellement :
- Loyer quittancé : 50 000 € HT/an
- Loyer valeur locative : 70 000 € HT/an
La première année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à 10%, soit + 5 000 €
- Loyer N : 55 000 € HT/an
Le reste du déplafonnement sera étalé sur les années suivantes.

3/ Indice de référence pour la révision des loyers

Le recours à l'ICC (Indice du Coût de la Construction) est supprimé pour :
- l'indexation triennale légale des loyers
- le plafonnement des loyers de renouvellement.

Avec l'application de la loi PINEL, il faudra maintenant utiliser :
- ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour une activité commerciale, artisanale et pour
une activité de stockage
- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour une activité tertiaire.

Dans la clause d'indexation, il est possible de choisir l'indice souhaité d'un commun accord entre les parties.

Comment savoir quel indice utiliser et dans quel cas ?

Pour les activités commerciales et artisanales, il est possible de choisir entre ICC et ILC. Il est conseillé d'opter pour l'ILC qui est un indice plus stable. En effet, l'ICC est composé à 50% de l'indice du coût des matières premières, indice instable en période de crise économique et qui peut fortement augmenter puis fortement chuter. L'ILC est composé à 50% de l'indice des prix à la consommation, indice qui est plus stable, et qui a donc moins de fluctuation. (25 % ICC, 25% chiffre d'affaires du commerce de détail) Il en va de même pour les activités de bureaux ou professions libérales, l'ILAT est un meilleur choix pour les mêmes raisons. ILAT est composé à 50% indice des prix à la consommation, 25% ICC et 25% évolution du PIB. La Loi PINEL prévoit des limitations dans la liberté contractuelle concernant les charges.

4/ Encadrement des charges Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial

Nous en venons à la 4ème mesure phare de la loi PINEL. La liberté contractuelle concernant les charges liées aux clos et couverts est maintenant limitée.
Le Bailleur ne pourra plus demander au Preneur le remboursement des dépenses liées aux :
- Grosses réparations 606 Code Civil
- Travaux liés à la vétusté
- Travaux de mise en conformité des locaux

Il n'est plus possible pour le Bailleur de se faire rembourser ces dépenses. Mais la loi PINEL reste floue quant à l'obligation du Preneur de réaliser ces travaux.
Le Bailleur qui assume ce type de dépenses, par exemple pour les parties communes d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, ne peut plus les imputer sur le Preneur mais peut-il toujours mettre à la charge du Preneur la réalisation des travaux liés aux grosses réparation de l’article 606 du Code civil, à la vétusté et à la mise en conformité des lieux loués ?
Nous sommes en attente de jurisprudence puisqu’à n’en pas douter, cette question sera source de contentieux.

5/ Taxes foncières

Avec l'application de la loi PINEL, il n'est plus possible pour le Bailleur de demander le remboursement des "contributions économiques territoriales, impôts dont le Bailleur est redevable légalement".
SAUF (exceptions précisées très récemment dans le décret du 03/11/2014) :
- Taxes foncières
- TEOM
- Taxe de balayage
- Taxes liées à l'usage du local, de l'immeuble ou d'un service (cela manque de précision car qu'en est-il de la taxe d'enseigne par exemple ?)

6/ Les honoraires de gestion

Avec l'application de la loi PINEL, le Bailleur ne peut plus imputer au Preneur les "honoraires
de gestion des loyers de l'immeuble". Il demeure néanmoins possible de facturer au Preneur des "honoraires de gestions des charges de l'immeuble" ou des "honoraires de gestion technique de l'immeuble". Il convient d’être vigilant sur la rédaction de la clause afin d’éviter qu’elle n’entre dans le champ d’interdiction du décret.
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7/ Nouvelles obligations du Bailleur ou de son gestionnaire

Au jour de la signature du bail : 3 nouvelles annexes sont nécessaires au bail :
- Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances comportant leur répartition. En cas de multi-locataires, pondération sur la surface louée et répartition de la quote part à préciser
- État prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir avec budget (devis non obligatoire)
- État récapitulatif des travaux que le Bailleur a réalisé les 3 dernières années.

En cours de bail :
- TOUS LES ANS : État récapitulatif annuel des charges : au plus tard le 30 septembre de chaque année (ou à la reddition des charges), le Bailleur doit adresser au Preneur un récapitulatif détaillé et chiffré des charges. Le Bailleur doit pouvoir justifier de son envoi.
- Si nouvelle charge, impôt, taxe ou redevance : le Bailleur est tenu d'en informer le Preneur en cours de bail et doit pouvoir prouver l'avoir fait
- TOUS LES 3 ANS : 2 mois avant chaque échéance triennale, le Bailleur doit adresser au Preneur un état des travaux faits ces 3 dernières années et un état des travaux à prévoir sur les 3 prochaines années.

Comment les propriétaires vont pouvoir connaître les travaux à réaliser dans leurs immeubles ?
Il sera nécessaire de réaliser un audit du bâtiment, ce qui représente un coût supplémentaire pour le propriétaire.
Pas de sanction prévue si ces obligations ne sont pas respectées. Cependant, il est à prévoir un refus du preneur de participer à la dépense au titre des travaux.

8/ Forme de congé

En effet, avant la réforme de la loi PINEL, il n'était possible de mettre fin au bail que par un congé donné par acte extra-judiciaire (huissier). La loi PINEL permet maintenant d'opter pour une signification du congé par lettre
recommandée avec accusé réception plutôt que par huissier. Il est conseillé de continuer à passer par un huissier de justice pour faire signifier un congé afin de s’assurer de la bonne réception de l’acte par le bailleur.

9 / Bail dérogatoire

 Avec l'application de la loi PINEL, la durée des baux dérogatoires passe de 2 ans à 3 ans. La durée maximale de conclusion des baux dérogatoires est donc maintenant de 3 ans (pas de durée minimale). A l'expiration de ces 3 ans, la loi PINEL prévoit un nouveau délai d'un mois pour le Preneur laissé en possession. Passé les 3 ans et 1 mois, et en cas de silence des parties, le Preneur bénéfice alors automatiquement du statut des baux commerciaux.

10/ Etat des lieux

La loi PINEL impose désormais aux Bailleurs et aux Locataires de procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie. Cet état des lieux doit être réalisé contradictoirement et amiablement entre les parties, ou à défaut, à l'initiative de la partie la plus diligente, par huissier. La loi PINEL précise que lorsque l'état des lieux est réalisé par huissier, les frais seront supportés par moitié par le Bailleur et le Locataire.

Nouveauté loi PINEL : si le Bailleur ne fait pas "toute diligence" pour la réalisation de l'état des lieux, les locaux ne seront pas présumés reçus en bon état, par défaut. Le Bailleur devra alors prouver que les locaux étaient en bon état, lors de leur prise en possession par le Locataire."

Remerciements

Le Cabinet Tostain & laffineur, et AC Franchise qui reproduit cet article, remercient Natacha MARCHAL. Les équipes de TOSTAIN & LAFFINEUR sont bien évidemment à votre disposition pour tout complément d'information et pour vous accompagner avec tout leur savoir-faire.

Informations clés

  • Crée le: 23/02/15 09:11

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